【萊斯新聞】專欄:基建助屯門工廈變天

都市日報專欄-[專談工商]

基建助屯門工廈變天

屯門大型基建港珠澳大橋已落成通車，作為兩岸三地連接的大型跨海通道，會帶來龐大經濟效益及道路需求壓力。有見及此，政府早已把連接通路規劃得妥妥當當，當中包括預計2020年完工的屯門至赤鱲角連接路，這條全長約9公里的道路，分為南北兩面連接路，南面連接路主要連接北大嶼山和香港國際機場，而北面連接路主要連接港珠澳大橋香港口岸和屯門內河碼頭旁的40區及蝴蝶灣附近。

這條道路可說是屯門未來發展的主要路段，堪稱「重中之重」，因為可大大縮短行車時間。現時由屯門到機場大約需要60分鐘，若經屯赤連接路，時間可縮短至10分鐘，令屯門區市民往返機場及珠海、澳門更快捷方便。亦因為這個優勢，令區內物業升值，工廈活化項目加速發展，工廈活化酒店亦相繼落成開業。除了以上連接路，還有屯門西繞道項目、港鐵屯門南延綫項目等，都會為屯門帶來變天的機遇，可改變大眾過往對屯門交通不便的觀點及提升區內物業需求，亦為區內投資重新定位。

區內小單位供應增

屯門區工廈過往都是從事大型工業項目為主，近年已逐步轉型。部分業主把過往自用的單位，改為分間出租，令區內小型單位大量增加，而出租率亦相當高，有部分仍在裝修中，準備推出市場，可見供應會因着需求而來。另一增加的業務可說是迷你倉，亦因需求而衍生，區內住宅物業絕對是上車盤之最，屋企細，自然需要尋找收納空間收納家居物品，迷你倉可說是不二之選。

最後增加行業是物流，大呎數租務急增，令到區內有大型車場、可入貨櫃的工廈供應緊張，從而租金上升。因為已沒地再起工廈，不能再增加供應，所以大勢所趨租金沒有下調壓力，而各樣基建需求配合，投資環境更見理想，相信屯門這大寶庫在未來會創造出更多可能性。





黎智生先生
萊斯物業執行董事

vincentlai@hkfpa.com 

【萊斯新聞】怡成全層12萬放租

【萊斯新聞】怡成全層12萬放租

受港珠澳工程項目發展影響，近年屯門由傳統工業區逐漸轉型，區內行業種類趨多元化，設備變得完善，加上區內的租金價位持穩，自然不少用家會考慮在該區作業務。

萊斯物業高級客戶經理周群表示日前接獲業主委託出租位於屯門建發街7號怡成工業大廈全層，全層面積約12,000 呎，意向價約12萬元全包放租，平均租呎價為10元。該全層位於高層，私隱度高，樓底高約9.8呎，多窗開揚，內有洗手間及冷氣設備。該廈有企理大堂，配有專業管理，更設有停車場及卸貨台，可入40呎櫃。地理環境優美、靜中帶旺，附近有大型購物商場V CITY，人流暢旺；周邊配套亦很完善，銀行、食肆及商舖集中；毗鄰設多條巴士及專線小巴、輕鐵站及西鐵站暢通港九各區，交通便利。

周群指屯門區受惠於多個發展項目，港珠澳大橋更將於開通2020年屯門至赤鱲角北面連接路，港珠澳三地來往更為快捷，人流暢旺，前景一片被受看好加上租務市場承接力穩定，大面積物業買少見少，預料將來吸引更多用家物色筍盤。

萊斯物業代理(工商舖)有限公司

周群   9269 3585

樓盤編號:   526661  

【萊斯新聞】專欄:葵涌區工廈前景向好

都市日報專欄-[專談工商]

葵涌區工廈前景向好

現時，全港合共有1,400幢工業大廈，當中有約700幢處於商貿區，連接良好的交通運輸網絡，有些更位於海濱，景觀良好，投資價值優厚。自政府又推出「活化工廈」概念，加上住宅買家印花稅(BSD)以及額外印花稅(SSD)的出現，令部分市場資金陸續流向工廈。

工業大廈本身指定作工業用途，或與工業生產相關的物業。相比其他類型的物業，工廈現實的投資價值實屬不俗，主因租金回報率高，維持3%左右，以及防守性强。因為工廈基數仍屬低水平，即使市道欠佳時，回落幅度亦相對有限。

至於工廈最大的投資主題，相信是政府重啟活化政策。事實上，政府已於去年的《施政報告》中，表明將會考慮重推該項政策，而低層的單位亦有機會可改作非工業用途，這立即吸引不少投資者及發展商入市，而全幢工廈更成為發展商追捧的對象，相信今年工廈物業仍會繼續受追捧。

受中美貿易戰影響，去年下半年投資氣氛轉弱，成交宗數及金額按年下跌。筆者認為，隨着外圍市況漸喘定，今年工商舖市場可望重拾正軌，而工廈受活化政策重啟，可率先睇好，特別以低水的葵涌區工廈，最具重建價值，是今年投資焦點。

葵涌工業區鄰近貨櫃碼頭，往來中港兩地便利，通往機場及內地的交通網絡完善，由舊式工業區蛻變為新興商業區，發展潛力之優厚，吸引不少財團相爭發掘商機，工商物業升值潛力增加，交投將會更活躍，投資者追捧意欲持續，而用家市場需求更見上漲。區內新型寫字樓項目也越見時尚，以葵涌國瑞路57至59號的AOffice 46為例，佔地1.36萬平方呎，總樓面面積達11.7萬平方呎，提供約200個單位，面積約320至670平方呎，多元化用途間隔的工作室，電子指紋識別門鎖等智能保安，又有特色樓層；這類處於城中樞紐擁經濟交通優越位置的物業，相信將吸引新派用家、IT科技及創作行業提供理想創意工作空間。





黎智生先生
萊斯物業執行董事

vincentlai@hkfpa.com

萊斯物業代理(工商舖)有限公司 3575 3933

【萊斯新聞】凱源低層1550萬放售

【萊斯新聞】凱源低層1550萬放售

觀塘區漸轉型為工商綜合區，區內面貌煥然一新，交通配套完善，前景被受看好，吸引投資潛力備受用家市投資者青睞，業主睇準時機出撃放售單位，帶動整區工廈買賣市場。

萊斯物業物業顧問李欣明小姐表示接獲委託放售位於觀塘開源道47號凱源工業大廈低層，面積約3,100呎，成交價約1550萬，平均呎價約5,000元。單位企理裝修，樓底高達9呎多，多窗開揚，設有獨立冷氣設備，並內置洗手間，走廊企理，整潔寬敞。凱源工業大廈設有客梯及大型貨梯，設有卸貨台及停車場，可入20呎櫃，方便物流，價格低水，適合各行各業，把握良機。該廈位置優越，座落於開源道，為觀塘的主要核心地帶，附近配套完善，有銀行、食肆及商場，人流很暢旺。毗鄰大型購物商場APM，加上鄰近地鐵站及主幹觀塘道，又有各線小巴及巴士來往港九各區，交通十分便利。

李欣明指，觀塘工商發展一日千里，商業氣氛日漸濃厚，區內工業大廈亦同樣受惠，投資潛力被受看好，加上舊式老牌工廈門檻相對相宜，使盤源愈見緊絀，展望買賣市場交投持續增長。

萊斯物業代理(工商舖)有限公司 3575 3933

李欣明小姐 9628 5077
 樓盤編號:  623954

【萊斯新聞】好收成工廈15.8萬放租

【萊斯新聞】好收成工廈15.8萬放租

受港珠澳工程項目發展影響，近年屯門該區發展配套日益完善，人流不斷增加，前景被受看好，加上交通配套發展完善，自然吸引了不少用家及投資者進駐，業主睇準時機出撃放租物業。

萊斯物業客戶經理梁志滿表示接獲業主委託放租位於屯門震寰路9號好收成工業大廈單位，面積約10, 547呎，業主意向價約15.8萬元放租，平均呎租為15元。該單位為貨倉裝修，間隔肆正，特高樓底達16呎，內設地台油，方便物流拉貨，出入一流，單位並有獨立洗手間；大廈設有停車場及卸貨台，可入40呎櫃；位置優越，鄰近港鐵站及大型商場V-CITY，人流暢旺。

梁志滿續稱，屯門近年由傳統工業區逐漸轉型，區內行業種類趨多元化，設備變得完善，反映該區可塑性極大，加上區內的租金價位持穩，該區租務市場承接率穩定，預料將來吸引更多用家物色筍盤。

萊斯物業代理(工商舖)有限公司 3575 3933

梁志滿 :  6518 8188 

樓盤編號: 685834

【萊斯新聞】正好8,700萬連約放售

【萊斯新聞】正好8,700萬連約放售

近年荃灣區有多幢工廈進行翻新，亦有新型工貿湧現，加上周邊配套完善，吸引不少投資者及用家目光，業主睇準時機出撃放售單位，帶動整區工廈買賣市場。

萊斯物業客戶經理楊益明先生表示，最近獲客戶委託放售位於荃灣橫龍街78-84號正好工業大廈單位，面積約14,018呎，以8,700萬連約放售，平均呎價約6,200元，市場租價平均租金23萬，租約期至2021年年尾，現租客為驗車中心，車可直入單位，市場極罕有。

該單位為全新裝修，樓底高15呎，內設辦公室，會議室及洗手間，可作多用途工作室。該廈設有2部客梯，4部貨梯及停車場。毗鄰有多項交通工具來往九龍新界區極為便利，鄰近荃灣西港鐵站、小巴站及巴士總站，附近設有銀行及食肆，人流甚旺，可作長線收租, 投資首選。

楊益明續稱，荃灣區發展一日千里，區內各項配套亦非常完善，令不少內地企業進駐來港發展，市場對區內工廈需求有增無減深信有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

 

萊斯物業代理(工商舖)有限公司 3575 3933

楊益明先生　69986139

樓盤編號:  646704

【萊斯新聞】專欄:2019年工商物業受捧

 都市日報專欄-[專談工商]

2019年工商物業受捧

回顧去年工商物業樓價上升走勢凌厲，全年大幅上升超過兩成，12月買賣市場平均呎價為8,438元，較年初1月呎價上升22%。

在上半年樓價攀升力度相當強勁，上升到9月見最高位，期後掉頭下滑，主要原因為中美貿易戰令到大陸廠商面對超高關稅，在經營困難下對前景不樂觀或放棄在港購買工商物業，需求減少而令樓價在9月下滑，在去年第四季業主已開始接受現實，好多持貨多年，較買入時已有相當大升幅的物業，業主願意減價求售，但相對買入時已有相當大幅升值！所以在第三季之前主要由賣方主導變成在第四季由買方主導，在第四季比較優質及大樓面的物業紛紛錄得成交。葵涌葵德工業中心1期7樓全層剛於去年10月成交，當時業主於去年5月叫價1.26億，呎價4,000元，最終10月以8,888萬成交，平均呎價2,819元，折讓三成！

工商樓價在過去已連升兩年多，根據差餉物業估價處資料顯示，是次升浪由2016年3月開始展開，工商物業當時的售價指數為685.6至2018年9月浪頂，指數為918.8，短短2年半時間升幅達34%，跑贏其他三類物業包括住宅、寫字樓及店舖。

今年工商物業樓價將會受經濟因數影響，中美貿易戰及大陸樓價走勢會對樓價造成壓力，但由於工商物業年收息回報有3%至4%，加上港珠澳大橋通車後及由機場至屯門隧道於今年或明年通車，將大大提升西九龍及新界西北的經濟效益，將會對工商物業的需求殷切，預期整體工商物業樓價將會在2019年會保持平穩！在買家做主導下，優質物業更會被垂青！





黎智生先生
萊斯物業執行董事

vincentlai@hkfpa.com
萊斯物業代理(工商舖)有限公司 3575 3933

【萊斯新聞】專欄:工商物業進入低成交期

都市日報專欄-[專談工商]

工商物業進入低成交期

回顧2018年工商物業市場，上半年較下半年熾熱，主要受美國開始進入加息周期及中美貿易戰，令工商物業顯著下跌。2018年下半年成交宗數及金額是2,172宗及167億元，分別較上半年3,471宗大幅下跌37%及257億元下跌35%。

是次下滑中斷過去兩年半的工商物業熱浪，回顧上一個成交低位於2016年3月，宗數為114宗，金額為9.8億元。隨後工商物業受惠各項利好因素主要包括超低利息及經濟向好，更於2018年2月突破700宗成交，達到713宗成交量及47億元成交金額；及後因加息及中美貿易戰，工商物業主要由經濟帶動，在中國的廠商，貨品出口美國需繳交重關稅，而開始收縮及結業，令到樓價下滑。

整體全年來看，2018年全年表現相當理想，成交宗數及金額為5,663宗及424億元，分別較2017年的5,099宗上升11%及401億元上升5.7%。

回顧過去10年，最高成交量錄得於2012年10月，成交量及金額為1,383宗及56.8億元，而最高成交金額錄得於2012年12月，當時成交量及金額為1091宗及72.5億元。由於當年住宅及工商舖物業炒賣十分熾熱，政府對工商舖首次出招壓抑，令成交急劇冷卻，期後成交量處於低位徘徊維持有約3年，每月約200至400宗。

至於2019年工商物業走勢，由於這場中美貿易戰已展開接近一年，在經濟上已陸續反映出來，但美國已進入加息周期，香港也同樣會加息，預期2019年成交量仍會以低位徘徊，每月成交量與2013年至2016年相若，維持在200至400宗水平。下回與大家討論工商物業樓價走勢！





黎智生先生
萊斯物業執行董事

vincentlai@hkfpa.com 

萊斯物業代理(工商舖)有限公司 3575 3933

【萊斯新聞】駱駝漆1,134萬成交

【萊斯新聞】駱駝漆1,134萬成交

近年「起動東九龍」的興起，區內不少工廈已逐漸活化成商廈，觀塘區內面貌煥然一新，前景被受看好，吸引投資潛力備受用家市投資者青睞，帶動區內交投活躍，成交日益增加。

萊斯物業物業顧問杜建良先生表示日前市場錄得位於觀塘開源道60號駱駝漆大廈3期低層單位成交，面積約1,436呎，以1,134萬成交，平均呎價約7,900元，市場平均呎租為28元，回報厘數約4.2厘，原業主於2008年350萬購入，持貨 10 年，帳面獲利790萬，新買家為區內投資者。該單位是全新寫字樓裝修，樓底高約11呎多，內有會議室、地毯、洗手間及冷氣配備。駱駝漆大廈為官塘名牌工廈之一，管理公司為康業服務公司，管理完善，並設有客梯2部及貨梯6部，可入40呎大櫃。大廈位置於一線大街，零售店舖集中，人流不斷，毗鄰港鐵站，多條巴士小巴線來往各區。

杜建良指出觀塘工商發展一日千里，商業氣氛日漸濃厚，區內工業大廈亦同樣受惠，投資潛力被受看好，加上交通位置及配套更是佔盡優勢，自然吸引投資者及用家目光 ，預料觀塘區前景愈見光芒，展望買賣市場交投持續增長。

 

萊斯物業代理(工商舖)有限公司 3575 3933

杜建良：9876 3194樓盤編號: 1946

【萊斯新聞】官中雙連1,680萬連天台沽出

【萊斯新聞】官中雙連1,680萬連天台沽出

觀塘過去為傳統工業區，近年由於政府大力推動，漸轉型成商業地帶，同時工廈連帶受惠，區內工商物業整體造價向上揚，投資潛力備受市場青睞，成交日益增加。

萊斯物業高級物業顧問林麗小姐表示日前市場錄得位於官塘道448-458號官塘工業中心3期頂層雙連單位成交，總面積約3,515呎，單位連天台以1,680萬元一併沽出，平均呎價約4,780元，市場租價平均呎租15元，回報厘數約3.8%。原業主於2014及2016 年合共以1,200萬購入，持貨 4 年，帳面獲利480萬，新買家為區內投資者。

林麗續稱，該雙連單位多窗開揚，樓底高10呎，設有洗手間及冷氣配備。官塘工業中心於1979年2月入伙，樓齡39年，官塘工業中心共4期，為區內名牌工廈，設有大型停車場及貨台，交通方便，四通八達，鄰近港鐵站，有多條小巴巴士線往來各區。加上位於官塘核心工商廈地段，人流極之暢旺，佔盡地利優勢，重建在望，自然受投資者追捧，令業主放盤量增。區內工商市場投資氣氛熾熱，料投資氣氛將繼續保持濃厚。

 

萊斯物業代理(工商舖)有限公司 3575 3933

林麗小姐  9258 8676

樓盤編號: 21694，893

【萊斯新聞】香港工中高層1,800 萬放售

【萊斯新聞】香港工中高層1,800 萬放售

長沙灣區一直以來均為傳統工業區，但近年包括市建局及私人發展商均對該區看好，紛紛購入地皮或全幢物業重建發展，令該區不斷轉型，逐步成為九龍區的中轉中心，該區配套非常完善，各大銀行林立，商業氣氛日趨濃厚，而該區一直都備受投資者追捧。

萊斯物業客戶經理梁韞怡小姐表示接獲委託長沙灣青山道 489-491 號香港工業中心高層單位，面積約2,927呎，業主意向以1,800萬放售，平均呎價6,150元，現時叫價非常貼市，投資自用必選，市場租價64,000元，預計回報可達 4厘以上。

單位為全寫字樓裝修，高層多窗光猛，景觀開揚，樓底高 10 呎， 內設有會議室、部門經理室等配套間格，設有獨立冷氣配備及洗手間，可享靈活辦公時間。香港工業中心雖早於 1982年入伙，但該廈兩年前完成大廈大維修，包括外牆、大堂等均已全面翻新，內設停車場 ， 車位充裕，而該廈位處長沙灣黃金地段，附近商廈，各式食肆臨立，人流集中，交通配套完善，大廈位於荔枝角港鐵站上蓋，鄰近多條巴士，交通四通八達。

梁韞怡指，由於長沙灣區未來將會大變天，各區租客已陸續湧入租用該區物業，投資前景備受看好，相信該區的發展會持續增長, 升值潛力強.，展望買賣市場交投持續增長。

 

萊斯物業代理(工商舖)有限公司 3575 3933

梁韞怡小姐 9660 2925

樓盤編號:509741   

【萊斯新聞】專欄:2018年東九工商廈回顧

都市日報專欄-[專談工商]

2018年東九工商廈回顧

回望去年年初無論股市樓市都依然係價量齊升，1月份恒指一度突破33,400點高位，其後股市開始下跌，去年初至今跌幅已達23%，樓市亦由去年8月份起明顯開始高位回落，過去數月已累計跌幅超過10%，個別地區跌幅高達20%。

宏觀東九龍大變天，重建發展核心商業區政府打造成CBD2，觀塘裕民坊一帶規模市區重建項目地盤面積57萬呎，翻天覆地改造當中包括有住宅、混合式商業大廈、社區中心、公共運輸交匯處，計劃十餘年落成後勢成東九龍最貴重地段，對未來東九龍工商物業價有一定抗跌能力。 政府有意提及重啟「工廈活化計劃」，多項物業中，工廈價格低水兼有增值空間，投資價值為最高，住宅及寫字樓呎價平均2萬元以上，反而東九工廈呎價僅約五至六千元差距太大。具重建價值的物業看好，工廈便有此優勢，活化計劃也能為工廈價值看高一線。

東九龍去年初成交偉業街108號絲寶國際中心9層面積15.4萬呎，以21億售出，有傳新買家為印度船王；勵業街7號萬順工業大廈7.5層面積8萬呎已以4.4億元售出，新買家為晴風集團；駿業街43至45號全幢面積約10萬平方公呎以9.5億成交，新買家為林子峰連同磁帶大王陳秉志。而資深投資者林子峰以16.3億再次購入觀塘敬業街41號地盤，計劃重建寫字樓，地盤面積約2.2萬呎，經補地價後可重建逾26萬呎商廈呎價6,179元，鴻圖道榮興利13個單位面積約55,844呎以5.58億元成交，呎價10,242元。

2018年因外圍市況影響，中美貿易戰、加息周期、英國脫歐、短時間廠家亦受損，整體樓價下跌因素，又臨近過年，故用家及投資者觀望氣氛濃厚。 預計2019年若於3月前中美貿易談判以和解收場，3月29日英國脫歐局勢明朗，在2019年美國加息亦最多加2次，而本港加息機會輕微，隨後加息停止，利好消息推動下，供應及租金不跌下，再加上用家及投資者累積資金有相當充裕的購買力，預計2019年東九發展工商物業樓價穩健，有望上升一成。



古仕賢先生
高級區域營業董事

arthurkoo@hkfpa.com


萊斯物業代理(工商舖)有限公司 3575 3933