【萊斯新聞】沙中綫通車前 工廈成交飆

都市日報專欄-[專談工商]

沙中綫通車前 工廈成交飆

隨着沙中綫部分車站結構工程完成，標誌項目邁向新里程，這條新鐵路走廊的土木工程已大致完工，工程團隊已開展鐵路系統的安裝及測試，為通車邁進一大步，也帶動東九龍投資前景大升，工廈成交價上揚。

就沙中綫通車日期漸近，沿綫啟德站及鑽石山站周邊工商物業不乏大碼成交，就如近月新蒲崗區八達街1號八達工業大廈，就錄得一宗破頂成交，成交單位16樓全層，樓層面積6,416呎，成交3,280萬元，呎價達5,112元，原業主在2007年以980萬元購入，十年間升值3.4倍，帳面大幅獲利2,300萬；該廈樓高23層，每層一伙，1983年落成，附設貨台及車場，為區內設施較完善之工廈之一。新蒲崗區大碼成交，還有彩虹道202至204號華懋工廠大廈，樓高9層，一層四伙，頂層兩伙，該廈樓齡接近54年，大廈位處於彩虹道口，與鑽石山站最近距離，近月亦錄得有投資者以4,760萬元極速連購兩伙，分別為9樓B及1樓A ，面積分別約6,000呎及3,000呎，平均呎價約5,250元，該名投資者與較早前購入多伙的投資者並非同一夥人，是次交易將為該廈傳聞被收購的過程中而帶出一點漣漪，筆者拭目以待。

此外，大手成交亦出現在啟德站附近，位處土瓜灣木廠街3號飛達工商中心，該廈之地盤面積超過5萬平方呎，三面單邊，分別面向木廠街、九龍城道及宋皇臺道，樓高4層，有地庫一層；該大廈長期極少成交，由2006年至2016年間，只錄得5宗成交，不過回顧2017年，就錄得6宗成交，比過去十年間成交的總和還要多，這證明沙中綫對區內帶來無限正面的商機。

啟德發展由昔日的乘夢高飛，隨着大量革新基建起動，成就明日集住宅、商業、旅遊及休閒於一身的九龍新地標，一個核心商業區的發展及成功需要優質的區內和跨區連接服務，周邊必須規劃周全，除了方便、安全和可靠外，更要全面融合以達至相輔相成的最佳效益。踏入狗年，在政府將重提活化工廈及沙中綫之通車日期漸近的正面因素下，加上未來沙中綫啟德站和土瓜灣站，完善交通網絡可為周邊帶來新貌，接通東九龍主要工貿區，開拓全新核心商業區，相信在新蒲崗及土瓜灣一帶之工廈交投會持續活躍。

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古仕賢先生
高級區域營業董事
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【萊斯新聞】電訊一代廣場5,117萬成交

【萊斯新聞】電訊一代廣場5,117萬成交

隨著政府銳意發展東九龍成為本港第二個核心商業區，令該區成為市場新寵兒，新穎商廈湧現，升值潛力優厚，購買力主流湧入觀塘區，電訊一代廣場亦受不少買家及投資者熱烈歡迎，相信觀塘區內成交氣氛持續升溫。

       

萊斯物業營業董事徐偉揚先生表示日前市場錄得位官塘成業街10號電訊一代廣場高層單位，單位面積約3,853呎，成交價為5,117萬，平均呎價約13,283元，現市場呎租價約32元，回報可達約2.9厘，新買家為教會用家客。

該單位相連無裝修，高層對街，景觀開揚；單位內多窗，可擁覽郵輪碼頭海景，單位樓底高13呎。該大廈總樓層35層，於2015年落成，發展商為億京集團，觀塘區新穎甲級零售商廈之一；大廈設有雲石大堂，管理完善，有多部升降機；該廈寫字樓樓層由20樓開始，而附近多為工廈，故景觀不受遮擋，加上位置優越，大廈座立於成業街黃金地段，3分鐘內直達觀塘港鐵站B1出口，另有多條巴士線直達其他地區，交通四通八達。鄰近APM及觀塘廣場，食肆林立，聞名頭街，各行各業陸續進注。徐氏於去年亦促成同座連裝修單位，帳面已上升8%。

徐偉揚指隨著新廈湧現，東九龍工商物業買少見少，投資升值潛力強勢攀升，而區內優質商用物業更見搶手，加上觀塘發展商貿區，商業元素加強，發展潛力無限，吸引用家或長線投資者垂青，料投資氣氛將繼續保持濃厚。

                                                                     

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徐偉揚    6822 2020

【萊斯新聞】工廈小陽春 新年需求增

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工廈小陽春 新年需求增

農曆新年已到，市場小陽春亦快來，部分投資者已搶先購入優質單位，如近期多項大手成交可見，工廈活化熱潮蔓延至屯門區，當中屯門新合里1號鈞善工廠大廈及新合里3號愛善中心，兩幢總樓面約29萬平方呎，正獲財團以21億元洽購尾聲。以上兩幢為舖王「波叔」鄧成波擁有，波叔近年搶攻工廈市場，鈞善工廠大廈會改裝為1幢樓高約10層的商廈，1樓至3樓會是商場，5至9樓則會是辦公室，總樓面面積近8.5萬平方呎；至於毗鄰愛善中心，則改裝為1幢28層高商廈，樓面約20.4萬平方呎。

至於荃灣亦有投資者正八集團廖偉麟連環掃貨，以逾1.95億元購入海盛路9號有線電視大廈30樓全層，面積約37,172呎，呎價5,246元，廖偉麟為紀惠集團行政總裁湯文亮外甥，廖氏亦以6,445萬元交吉購入炮台山英皇道75至83號聯合出版大廈19樓全層戶，面積約5,605方呎，連兩個車位，呎價11,499元，估計他將短期內轉售，或分拆出售。至於葵涌圳邊街1號南華工業大廈1至2樓為停車場，亦有財團以買公司形式買入，作價4,268萬元；另一邊廂長沙灣元州街231至247號潤發大廈地下A號舖亦以9,000萬元洽購。

送雞迎狗新春氣氛帶動下，物業市場已見百花齊放，接後預期中小型單位亦會開始進入搶貨期，筆者建議選擇屯門工廠區單位，因港珠澳大橋2018年底預期通車，通車之後，屯門工廠區為陸路物流貨運第一落腳點，近年物流業工人及貨存空間需求急增，中港貨運更甚，區內交通配套成熟，可節省時間成本，以減輕工人需求壓力，貨倉單位亦需求大增，直接影響物業升幅，該區工廈吉單位，早前已被搶購一輪，現時多為連租約單位，即買即收租，回報理想。

近期亦有區內業主看準機遇，放售屯門震寰路3號德榮工業大廈低層一籃子單位，總面積約6,193呎，意向價為2,600萬連租約，平均呎價4,200元。該單位為寫字樓及貨倉設計，多窗開揚，內有特色平台，會議室，冷氣及洗手間，該廈設有兩部客梯、三部貨梯，車位充裕，更設卸貨台，有利物流運輸業。屯門區受惠於多個發展項目，前景看好，交通配套亦逐漸完善，加上租務市場承接力穩定，吸引不少投資者及用家目光，展望買賣市場交投持續增長。




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黎智生先生
萊斯物業執行董事
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【萊斯新聞】德榮一籃子2,600萬連約放售

【萊斯新聞】德榮一籃子2,600萬連約放售

屯門近年由傳統工業區逐漸轉型，區內行業種類趨多元化，交通完善，人流暢旺，前景被受看好，自然吸引了不少用家及投資者進駐，部份業主握緊時機，趁機放售物業。

萊斯物業高級客戶經理陳麗娟 小姐表示日前接獲業主委託一籃子放售位於屯門震寰路3號德榮工業大廈低層單位，總面積約6,193呎，意向價為2,600萬連租約，平均呎價為4,200元，租客分別為美容業和貨倉，租價大約2.7萬元，租約期最長至2020年9月，回報厘數約4%。

該單位為寫字樓及貨倉設計，多窗開揚，內有特式平台，會議室，冷氣及洗手間，該廈設有兩部客梯、三部貨梯，有停車場，車位充裕，更設有卸貨台，有利物流運輸行業；大廈位置於屯門工業區中心地段，客源充裕；鄰近巴士站，港鐵站及輕鐵站；附近有大型購物商場V CITY，人流暢旺；附近配套亦很完善，銀行、食肆及商舖集中。

陳麗娟指屯門區受惠於多個發展項目，發展配套日益完善，前景被受看好，交通配套亦逐漸完善，加上租務市場承接力穩定，吸引不少投資者及用家目光，展望買賣市場交投持續增長。

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陳麗娟  66566833 

【萊斯新聞】葵涌傳統工廈造價倍升

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葵涌傳統工廈造價倍升
自從政府在去年施政報告提出計劃重啟工廈活化政策，並容許工廈低層樓面放寬用途，相信會加入更多用途，帶動今年工廈大額成交激增。原來已有不少財團早已「偷步」入市；根據政府「2014年全港工業用地分區研究」，至2014年為止，全港僅有約500幢工廈屬單一業權，相當於整體約35%。由於全幢工廈貨源有限，相信業主會更惜售，開價更進取，全幢工廈用途變得更廣泛，相關物業售價將因而上升。

除了全幢工廈受市場青睞有加，傳統分層單位工廈也有價有市，部分業主惜售，導致市場客多盤少。葵涌區眾多工廈物業當中，樓價升幅突出的優質工廈，其中為葵涌地標工廈之一，位於大連排道21至23號宏達工業大廈，由2010年平均呎價約1,200元，至今已大幅增至3,540元，升幅近三倍，該廈設特大停車場及卸貨台，可入40呎貨櫃，另有20部貨梯及4部客戶專用升降機，擁寬敞雲石大堂及管理完善，大廈有4個出口連通大連排道，青山公路及華星街，位處於葵涌物流中心地段，又斴近葵興港鐵站及巴士站，有多條巴士及小巴專線，交通便利。至於同區大連排道152至160號金龍工業中心7年前的平均呎價約800元，升至目前約3,571元，升幅逾三倍。此外，葵涌打磚坪街58至76號和豐工業中心，亦由7年前平均呎價約800元升至目前約3,500元，主要以1,000呎以下單位為主，加上配有獨立洗手間，成為用家及投資者購買對象，相信未來日子同類物業將仍有升值潛力。

租金回報率約3厘

隨着傳統工廈呎價一直上升，租金水平亦跟着增長，現時租金回報率有約3厘左右；縱使葵涌區工廈在過去有明顯的升幅，但區內仍有工廈盤源呎價在2,500元以下，鄰近港鐵站的放盤呎價亦往往在4,000元水平，以鐵路沿綫的工廈而言，區內這類盤源價格明顯較荔枝角、大角咀、東九龍等傳統工業區低水，相信今後呎價尚能夠「追落後」。葵涌區規劃發展完善，物流樞紐效應，令該區交通更加便利，成為不少中港商營商點，帶動區內對工廈需求強勁。近日筆者也接獲業主委託放租位於葵涌大連排道21-23號宏達工業大廈中層單位，面積約2,390呎，業主意向價約870萬元放售，平均呎價約3,640元，市場租金值約12元，回報厘數約3.5厘。

近年葵荃區有不少發展中項目，亦有不少工廈翻新，配套完善，前景一片向好，交通便利，往來中港兩地便利，吸引不少投資者及用家進駐發展，加上市場對區內工廈需求有增無減，相信該區工商廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。



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黎智生先生
萊斯物業執行董事
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【萊斯新聞】荃灣西變天利樓價

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荃灣西變天利樓價
近年荃灣有不少新盤落成，加上區內新屋苑陸續入伙令人口大增，帶動商業及零售發展迅速，成為部分用家進駐首選；有見區內發展亮麗，不少發展商也積極收購全幢物業。

較早前，新昇發展有限公司剛以21.6億元購入荃灣青山公路荃灣段503至515號永南貨倉大廈，其董事包括黃振福、余卓兒、余文傑，當中余卓兒為億京集團主席，上述物業現有樓面約50萬方呎，呎價約4,325元。億京集團近年積極在區內吸納全幢物業，去年10月亦以2.58億元購入荃灣文迪工業大廈全幢，佔地約1.4萬呎，可建樓面約13.3萬呎，呎價約1,940元。而第一集團購入的荃灣大涌道18至20號地皮，佔地約1.8萬呎，可建樓面約17.3萬平方呎，呎價約3,474元。此外，已有55年歷史的荃灣沙咀道中央紗廠，已清拆將建成為一幢物流中心及數據中心，該廠房於2014年以10億元出售予外資基金嘉民亞洲，預料新廈又將帶動區內租務熱潮。

宏觀荃灣西其中部分指標大廈樓價屢創新高，荃灣白田壩街5-21號嘉力工廈低層相連單位，面積約1,672呎，成交價769萬，呎價超越4,600元； 沙咀道11號達貿中心高層單位，面積約634呎，呎價也逾4,600元；而沙咀道26-38號匯力工業中心低層連平台單位，面積約624呎，成交呎價更見5,000元，區內各工業大廈空置率低，租金平均12至13元，回報約3厘，反映市場上用家對於中小型面積的單位需求增，樓價也會持續上揚，預料業主惜售或反價情況也陸續出現。

不過，荃灣西大面積物業價格仍見低水，最近筆者也接獲業主委託放售沙咀道57號荃運工業中心中層單位，面積約13,926平方呎，業主意向價3,481.5萬，平均呎價為2,450元，每呎租金值約8元，回報厘數約3.34%。大廈位於荃灣工貿地段，有雙出入口，可通往沙咀道及大涌道，毗鄰設有多條巴士及專線小巴，暢通港九各區，交通便利；周邊配套完善，有港鐵站、大型購物商場，銀行、食肆及商舖集中，人流暢旺，升值潛力備受看好。




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【萊斯新聞】萊斯精英遊首爾吃喝玩樂

【萊斯新聞】萊斯精英遊首爾吃喝玩樂

工商舖投資交投持續暢旺，代理競爭力持續，在行內奪彪炳的佳績所承受的自然上升，作為企業管理層必需用心地關顧員工心身感受，需定時舉行活動令員工舒解壓力，工作自然得心應手。萊斯物業在行內表現有目共睹，錄得不少彪炳的佳績，總業績比上一年增長56%，為表揚各精英優越戰績，本年度全線加薪外，日前舉行「萊斯第25屆精英旅行」，為精英打造愉快的首爾之旅。

是次精英輕鬆之旅地點為韓國首爾，由萊斯物業執行董事黃雅鑫先生帶領眾精英及其家人同行，一行二十多人一起分享他們努力的成果，浩浩蕩蕩踏上齊踏上一個精彩溫馨的旅程，行程豐富又開心，包括暢遊首爾集購物、美食最潮熱門景點，往東大門購物區及明洞購物區，盡情享受購物樂；大家更享受韓式汗蒸幕，又到散發著地特式建築風情的小王子法國村及韓屋村，也到南怡島欣賞連綿的山巒和碧藍的湖水，而大家乘坐江村鐵路單車，鐵路上欣賞叢林風光，四周寒雪景象，感受非常浪漫的氣息。一班精英更親親大自然，採摘士多啤梨，無限新鮮甜美！在旅程中，令各精英可以吃喝玩樂開拓視野，集開心興奮熱情之中，難忘愉快。

除此之外，激勵對於員工而言是歸屬感提升之源，萊斯物業最近也舉行精英頒獎禮，表揚同事們努力，更以裳飾之夜為主題齊齊玩盡角色扮演，突破常規激勵，全場氣氛高潮，彼此打成一片；晚宴上亦準備了豐富的禮物及現金抽獎，增添了歡樂及緊張氣氛，與眾同樂。從企業及管理角度，便要營造企業文化及管理文化，以人為本，並明確專注於工商物業，定期舉行培訓、外展活動、互相建立信任及支持，激勵和獎賞，真正良好歸屬感才能帶動共同目標，有效提升士氣及工作效率，只要努力迎戰未來的新挑戰，發揮一致目標及團隊合作精神，相信締造更輝煌的成績也近在咫尺！

 

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【萊斯新聞】荃運中層3481.5萬放售

【萊斯新聞】荃運中層3481.5萬放售

荃灣區發展一日千里，區內各項配套亦非常完善，令不少內地企業進駐來港發展，市場對區內工廈需求有增無減，業主睇準時機出撃放售單位，帶動整區工廈買賣市場。

萊斯物業物業顧問劉嘉耀先生表示接獲業主委託放售位於荃灣沙咀道57號荃運工業中心中層單位，面積約13,926平方呎，業主意向價3481.5萬放售，平均呎價為2450元，市場租金值約8元，回報厘數約3.34%。該單位是以半倉寫裝修，多窗開揚，配備洗手間及冷氣系統。荃運工業中心設有2部客梯，4部貨梯，有停車場，車位充裕，上落貨方便，該廈更設有雙出入口，可通往沙咀道及大涌道。大廈位於荃灣工貿地段，毗鄰設有多條巴士及專線小巴，暢通港九各區，交通便利；周邊配套完善，附近有大型購物商場，銀行、食肆及商舖集中，人流暢旺，鄰近更有多幢新型工廈，升值潛力被受看好。

劉嘉耀指近年荃灣區有多幢工廈進行翻新，亦有新型工貿湧現，加上周邊配套完善，吸引不少投資者及用家目光。展望買賣市場交投持續增長。

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劉嘉耀5226 5378