【萊斯新聞】專欄：工廈分租 有利可圖？

都市日報專欄-[專談工商]

工廈分租 有利可圖？

一般投資物業，傳統上必定是買賣，但近十多年來，投資物業不單是買賣，租務也是投資的門路。

新蒲崗區傳統舊式工廠林立，而舊式工廠大廈獨立單位面積約有3,000呎以上的，合共有約1,709個單位；就近十多年的轉變，這些較大的單位很多用作分間寫字樓或迷你倉出租，而筆者亦作了一個簡單統計，區內現約有309個面積約3,000呎以上的單位，已作分間寫字樓或迷你倉，所佔比例約為18%，而分間寫字樓之面積介乎100呎至300呎不等， 而租金叫價呎租亦可達18至25元不等，個別單位具豪華裝修可叫價更高，呎租30元以上亦有。

據悉十多年前，新蒲崗分租單位比較少，只集中在大有街2號旺景工廈，雙喜街2至4號同德工廈，以及大有街14號萬星工廈這幾幢工廈內；不過隨着市場轉變，大面積單位較難租出，而眼見觀塘區的分租單位大量擁現後亦被消化，部分投資者便在新蒲崗區尋找合適的單位租入，以二房東身份分間出租，7至8年前，大約可以用6至7元之呎價，承租一個3,000呎以上的單位進行分租， 然而現時的市場價呎租則要9至11元。

筆者曾經和一位專門經營這門生意的包租公傾談，他們大部分要求租約年期一般5至6年及可續約，而頭兩年為歸本期，其後三年才是收成期；基於投資在單位的裝修及冷氣設備成本十分高，故租約期必須有五年以上才有賺錢機會，舉個例子，假如一個5,000呎單位，以每呎9.5元租入，將其分間成25個單位，再發水兩成，裝修成本約200萬元，租金每月47,500元，頭兩年便是114萬，加上裝修成本200萬元，即頭兩年支出要314萬，如果單位連發水共6,000呎以25元呎租租出，則頭兩年收入有360萬元，已有微利；如按這情況，其後三年則每月有102,500元淨收入，總收入即是369萬，相當可觀；而區內其中一位相對活躍於這範疇的陳姓投資者，近兩三年在區內已租用超過十個單位作分租用途，直至目前，他仍在市場尋覓適合的物業分租，可想而知市場仍未飽和。



古仕賢先生
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【萊斯新聞】專欄：全幢工廈改裝過渡性房屋

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全幢工廈改裝過渡性房屋

本屆政府施政報告指出，正研究將工廈活化過渡性房屋，城規會同意經過運房局專責小組統籌整幢工廈改裝，可作為期不超過5年過渡性房屋。

運房局專責小組負責監察確保過渡房屋不會成為永久用途，再由地政總署批出特別豁免書。另外，屋宇署亦配合豁免舊樓改裝過渡房屋，放寬採光及通風要求，並考慮在工廈改裝上，房間面積不少於54平方呎，可豁免房間通風要求，即「黑房」設計。若不提供廚房，則要以茶水間取代。不過有關計劃亦加入多項限制，例如業主需找非牟利團體參與管理，由該非牟利團體包租單位，租約結束後，豁免書將作廢。另外，工廈活化計劃擬明春接受申請，包括容許放寬工廈重建可額外多20%樓面，當中政策涵蓋6項措施：

(一)為期三年就全幢工廈改裝免收地契豁免書費用；

(二)鼓勵住宅地帶以外工廈可容許放寬地積比率20%重建；

(三)加入過渡房屋作全幢或局部活化用途；

(四)作指定文化藝術、創科等用途；

(五)局部改裝作電訊機樓或數據中心用途；

(六)擴闊倉庫可作物料回收中心等用途。

在批准工廈重建獲額外20%樓面措施之中，政策規定有意參與的業主，需在2018年10月起計三年內，向城規會提出申請。筆者認為應再適度放寬過渡性房屋限制，從而吸引更多全幢工廈業主參與計劃，例如自己管理及參與更多改裝工作，增加收入；另外，五年期限後，亦應有獎勵制度檢視及支持全幢業主投資及可再續豁免權，以達至計劃的完整性。





黎智生先生
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【萊斯新聞】專欄：尋寶大贏家

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珠尋寶大贏家

近期鬧得市場熱哄哄的話題，中美貿易戰隨着阿根廷G20峰會最備受關注的「習特會」結束後，事情暫時得以放緩，兩國元首的商討得出90日的新關稅押後實施，唯後續工作仍多的是， 隨會議結束後。中港股市先升後回走勢表現反覆，美股偏軟多隻大股如蘋果亞馬遜亦被市場看淡下壓，反映對未來經濟的不樂觀。

習特會後人民幣出現罕見的單日升幅，相信顯示中國向美示好有關，唯何志平案及剛發生的華為高層於加拿大遭扣查，卻突顯出兩國關係複雜。其實自從特朗普上場後立即對傳媒開火及施壓，已反映出美國的經濟內情應非如表面般簡單，近期更出現美債「倒掛」，國債孳息短多於長，暗示經濟衰退預警。

2018聯儲局三次加息，市場普遍預期12月將再有加息出現，經濟或進一步放緩，而港息跟隨上升，樓價預期受壓，部分大型住宅發展商似亦有同感，開價已略知一二，香港為主要外向型城市，預期跟隨大市樓股將進入一輪波幅，但大家勿忘香港基調良好，法制健全，港人拼搏精神世界首屈一指，樓價調整過後，相信又出現新一輪陽光。筆者最後一提， 工商投資隨着住宅前景陰霾反而得到進一步擴闊，畢竟樓市投資實為一種無可取締最穩定的投資項目。隨着今次的經濟升跌浪，亦為大家制造出一個不可多得既尋寶遊戲，往後將出現新一批的大贏家。



古仕賢先生
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【萊斯新聞】環薈中心3連3,645萬連租放售

【萊斯新聞】環薈中心3連3,645萬連租放售

九龍西是香港物流運輸的樞紐集中地，政府近年積極強化發展九龍西的交通運輸及基建，從九龍站伸延至長沙灣，目的是發展九龍西成為香港第三個核心商業區，區內工商物業整體造價節節上升，投資潛力優厚，業主睇準時機出撃放售單位。

萊斯物業客戶經理陳永耀表示接獲客戶委託放售長沙灣永康街 77 號環薈中心中層3連單位，總面積約3,472呎，業主意向以3,645萬連租放售，平均呎價10,500元，市場呎租26元，回報約2.99厘。

單位現況寫字樓裝修，樓底高達 4.2米，設有會議室、地毯，24 小時獨立冷氣。大廈採用玻璃幕牆設計，外型時尚，高逾37呎之雙層入口大堂，氣派儼然，設有 6 部客運電梯及 2 部貨運電梯，停車場可供重型車輛停泊，大廈位置優越，鄰近荔枝角港鐵站，交通網絡縱橫貫通港珠澳。.                                                      

陳永耀指，由於近年長沙灣區內有多幢商廈及活化大廈相繼落成，區內人流興旺， 升值潛力強，加上該區租務市場蓬勃，前景備受看好，相信該區工商廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

 

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陳永耀先生6502 9222

樓盤編號:  649807  

【萊斯新聞】敬業工業大廈1,990萬放售

【萊斯新聞】敬業工業大廈1,990萬放售

近年由於政府大力推動東九龍發展，有不少工廈進行活化或翻新，短短數年間面貌煥然一新，漸漸轉型成工商綜合地段，各項配套完善，前景被受看好，區內工商物業整體造價向上揚，帶動東九龍升值潛力，吸引投資潛力備受用家市投資者青睞帶動區內交投活躍，成交日益增加，業主睇準時機出撃放售單位。

               

萊斯物業客戶經理陳琪小姐表示接獲委託觀塘敬業街59號敬業工業大廈高層單位，面積約3,686呎，業主意向以1,990萬 放售，平均呎價 5,400元，市場平均租價約18元，回報率約3厘5。
單位企理寫字樓裝修，多窗開揚，能觀望全海景，內部設有會議室、洗手間及冷氣配備。該廈屬新型工業大廈，鄰近翠屏河，設有停車場及卸貨台。該廈附近交通四通八達，鄰近地鐵站及主幹觀塘道，有各線小巴及巴士來往港九各區，交通便利；附近配套亦完善，有銀行、食肆及商場，人流暢旺。

陳琪續稱，觀塘區受多項發展計劃帶動，發展配套完善，近年亦有多幢新型商廈落成及入伙，帶動區內物業身價提升，加上區內工商市場投資氣氛熾熱，料投資氣氛將繼續保持濃厚。

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陳琪小姐　5613 8535

【萊斯新聞】專欄：工廈購買力承接信心持續

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工廈購買力承接信心持續

近年隨着商業區由尖沙咀、九龍站等向外擴展，加上政府主動推地及活化工廈政策推動下，其中以長沙灣區逐步轉型商業更濃。長沙灣瓊林街、荔枝角道一帶原屬於傳統工業地段，有不少舊式項目及工廈亦部署重建成酒店，以提升項目發展潛力。

長沙灣區交通配套成熟，除多幅商業地皮批出，以及舊式項目進行活化，有利凝聚濃烈商貿氛圍，推動區內轉型發展步伐。長沙灣區內工商物業近一年市況持續向好，加上該區享地理及交通優勢，相信未來有更多新商廈及酒店落成，工商物業前景理想。宏觀近月非住宅註冊量下跌，整體投資氣氛轉弱，連帶過往多月表現不俗的工廈物業，成交步伐也慢熱，因細銀碼工廈的成交減少，是整體非住宅註冊量下跌的主因。事實上，該類別的註冊量，相對於今年6月份高位的396宗，亦跌去六成。

縱使成交量減少，但租售價格仍然平穩，不少業主持貨力仍然較強，令到工廈租售價維持上升。隨着近年愈來愈多舊式工廈單位被改建成為工作間，令傳統工廠的供應減少，反而令到租售價表現平穩。而受惠於今年上半年高基數帶動，今年首10個月工廈註冊量累計錄得5,221宗，已高於去年全年總和，同時為自2012年以後的新高水平。

最近新地(016)沙田石門“W LUXE”於過去兩周已賣出約九成半單位，當中分層標準戶已全數沽清，現時餘下頂層全層及26樓1個特色單位，餘貨合共值2億左右。頂層會傾向以全層方式售予大手客，意向價1.5億，呎價約2.2萬元，預料不會拆售。而26樓共計有4個特色單位，早前已賣出3伙，最高成交呎價約16,700元。筆者認為部分投資者雖對市場抱持審慎、觀望的態度，但仍對非住宅項目的物業投資前景樂觀及具信心，意昧着仍有一定的承接及購買力。




黎智生先生
萊斯物業執行董事

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【萊斯新聞】中海日升雙連8,508萬連約放售

【萊斯新聞】中海日升雙連8,508萬連約放售

觀塘過去為傳統工業區，近年由於政府大力推動，短短數年間由工業區漸轉型成工商綜合地段，各項配套完善，區內工商物業整體造價向上揚，投資潛力備受用家市投資者青睞帶動區內交投活躍，成交日益增加，業主睇準時機出撃放售單位。

萊斯物業高級客戶經理梁雪芬表示接獲委託官塘駿業街56號中海日升中心高層雙連單位，面積約5,064呎，業主意向以8,508萬放售，平均呎價 16,800元，叫價抵過發展商, 機會難逢，投資自用必選。市場呎租38元，現租約回報約2.7%，預計到2019年5月完約，可再調節租金，回報將更見理想。

單位為環迴海景寫字樓，高層多窗開揚，設有會議室、地毯及冷氣配備。中海日升中心為2015年入伙，落地玻璃幕牆，雲石大堂，中央冷水，24小時有冷氣供應，沒有時間限制，更設有停車場及卸貨台，車位充裕。該廈位處於觀塘主流一線街，黃金地段，各式食肆臨立，成行成市，附近大型新式商廈人流集中，早午晚市暢旺，交通配套完善，鄰近港鐵站, 多條巴士及小巴線，區內罕有。

梁雪芬指，由於近年觀塘區有多幢商廈及商場落成，人流日益興旺，升值潛力強，九龍東已是很多大型企業落戶的非核心寫字樓區域，現時落戶於九龍東最大的50個企業租戶當中，大部分是他們在香港或亞太區的總部，前景備受看好，相信該區工商廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

 

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梁雪芬小姐 9013 3461

【萊斯新聞】華基連約1,000萬放售

【萊斯新聞】華基連約1,000萬放售

近年葵荃區發展迅速，舊式工廈遂漸翻新而及新穎工貿商廈也相繼落成，令區內商貿元素提升，前景被受看好，加上周邊交通配完善，有利貫通中港兩地交通網絡，因而吸引投資者及用家歡迎，區內投資氣氛持續。

萊斯物業高級物業顧問黎倬欣表示獲客戶委託放售位於上葵涌打磚坪街49-53號華基工業大廈1座單位，面積約4,121呎，意向價為1,000萬元出售，平均呎價2,426元，市場平均租價約8元，回報厘數約 2.88厘。單位為貨倉裝修，間格四正，樓底高11呎多，內置洗手間及冷氣配備。該廈有1部客梯， 6部貨梯及停車場，貨台齊備，可入40呎櫃。大廈座落葵涌工業區中心位置，鄰近昌榮路迴旋處，連接葵涌道及青山公路，加上鄰近港鐵站及多條巴士線，貫通葵荃及各區，四通八達。

                                                                                      

黎倬欣指葵荃區近年由傳統工業區逐漸轉型為工貿區，吸引大型機構搬遷，加上工廈物業仍是相對低水，早已成為投資者及用家熱捧對象，深相該區工廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

 

 

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黎倬欣小姐　92729817

【萊斯新聞】世紀城市工廈11萬招租

【萊斯新聞】世紀城市工廈11萬招租

港珠澳大橋屯門至赤鱲角北面連接路於2020年開通，港珠澳三地來往更為快捷，周邊區域前景一片被受看好，其中以屯門區工廈近年也吸引不少投資者進駐擴展業務，租務市場上揚。

萊斯物業高級物業顧問陳麗寬小姐表示接獲客戶委託放租位於屯門青楊街1號世紀城市工業大廈單位，面積約11,600呎，業主意向價約11萬放租，該單位樓底高達10多呎，設有獨立洗手間。該廈設有2部客用升降機，6部客貨用升降機，停車場，可入40呎櫃，該廈毗鄰康德花園，食店林立，購物方便，加上交通方面鄰近巴士、小巴及輕鐵站，非常方便 。

陳麗寬續稱，屯門近年由傳統工業區逐漸轉型，區內行業種類趨多元化，設備變得完善，反映該區可塑性極大，加上屯門交通發展完善，帶動屯門區工商物業前景明朗，獲物流業用家青睞，自用及投資皆宜，適宜該區工廈需求日漸穩健，帶動租賃市場暢旺。

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陳麗寬61828484

【萊斯新聞】豐樹青衣物流中心90萬放租

【萊斯新聞】豐樹青衣物流中心90萬放租

港珠澳大橋正式開通，來往珠澳更為快捷，前景被受看好，使鄰近的葵青各區之工廈物業備受關注，葵涌區更有不少新型商廈湧現，亦為青衣地段的工廈帶來良好的商機，吸引不少用家投資者追捧，部份業主握緊時機，趁機放租物業。

萊斯物業高級客戶經理黃偉堅表示接獲業主委託放租位於青衣青衣路30號豐樹青衣物流中心中層大單位，面積約60,000呎，業主意向價約90萬元放租，平均呎價約15元。該物業特高樓底約18呎，內設洗手間，可貨車到樓層，直接拉貨入單位。豐樹青衣物流中心是一座樓高11層的甲級坡道式物流設施，每層設三個單位，設有卸貨台，可入40呎櫃，方便物流上落貨。該物業位處於優越地段，鄰近碼頭及食肆，車流暢旺；擁有良好的道路網絡，可方便直達市中心、香港國際機場以及內地邊境口岸。

黃偉堅指青衣區具備四通八達的條件，到達機場只需15分鐘及鄰近郵輪碼頭，經港珠澳大橋穿梭珠海、澳門兩地的行車時間僅需一小時左右，三地工商業配套俱備，加上大面積個單位買少見少，預料將來會有更多用家物色筍盤。

 

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黃偉堅：6876 5813

【萊斯新聞】宏達工業中心2,920萬放售

【萊斯新聞】宏達工業中心2,920萬放售

近年葵荃區有不少發展中項目，亦有不少工廈進行翻新，配套完善，工廈升值潛力漸增，前景一片向好，加上葵涌交通便利，吸引投資者及用家熱捧對象，投資氣氛轉旺，因而部份業主放盤試溫。

萊斯物業高級客戶經理黃美儀小姐表示接獲客戶委託放租位於葵涌大連排道21-23號宏達工業中心單位，面積約7,335呎，業主意向價約2,920萬元放售，平均呎價約3,980元，並同時放租，呎租12.4元。該單位以寫字樓裝修，樓底高10呎多，能觀賞城市景觀，內設冷氣配備，合各行各業；該廈設特大停車場及卸貨台，可入40呎貨櫃，另有4部大貨梯，20部貨梯及4部客戶專用升降機，寬敞雲石大堂，管理完善，大廈有4個出口連通大連排道，青山公路及華星街，位處於葵涌物流中心地段，交通四通八達，鄰近港鐵站及巴士站，有多條巴士及小巴專線，交通便利。

黃美儀指葵涌為傳統工業區，工商配套完善，且交通便利，往來中港兩地便利，吸引不少投資者及用家進駐發展，加上市場對區內工廈需求有增無減，相信該區工廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

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黃美儀  94891030

【萊斯新聞】專欄：工商物業成貿易戰避難所

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工商物業成貿易戰避難所

反覆不定的中美貿易戰，令港股變得十分波動，反觀樓市依然保持一個溫和上升的趨勢，不論住宅或工商物業，成交價格依然攀升。縱使有銀行較早前突然宣布加息，或揭開香港銀行加息序幕，令銀行資金成本壓力增加，可能將來對物業估值未如之前般進取，可是樓價卻仍然是屢創新高，市場二手盤源缺乏下，一手交投暢旺。由於工商舖的可承做按揭成數較住宅物業更低，因此加息對其影響不大。

筆者對於中美貿易戰對香港樓市的影響，仍然保持審慎樂觀的態度，還看香港市場上的資金流。在工商物業方面，部份屬於用家自用，部分屬於投資者，而有部分屬於內地企業的資金，受貿易戰影響，個別廠商不免或多或少地都會將資金調回內地，但如果是生意難做的話，廠商有機會將資金投放在其他更可靠的投資上，因中國人一向對投資房地產有偏好，所以香港房地產一向都是其首選，而屬個人的資金其回流內地機會亦不大。

至於香港資金方面，香港進出口業或會受到影響，但如同上述所言，投資房地產將會為首選，工商舖更為主要投資項目。環顧近期多位資深投資者及一眾大型企業其相關人士，無懼貿易戰影響大手入貨，例如較早前資深投資者蔡柏能購入大圍美田路美松苑停車場大樓及其商業部分，作價3.28億元。房地產基金公司麒豐資本，過去三個月斥資近20億元，大手購入新蒲崗工廈及觀塘工廈，並計劃重建新式工廈，或補地價重建為商廈。麒豐資本由莎莎國際(178)主席郭少明幼子郭浩泉夥拍泛海國際(129)主席馮兆滔之子馮康、謝耀陞及洪英偉創立。

綜合以上各論點顯示，香港樓市短期內受多項利淡因素困擾，惟依然頻錄新高成交， 整體觀望氣氛依然濃厚，下半年樓價仍有力再上。多個大型焦點新盤如億京發展的偉業街38號、林子峰購入的駿業街43號等，加上多個拆售項目連環出擊，對二手市場具一定影響，雖然成交量依然於低位徘徊，但不乏新高成交，有助提升市場信心。而個別優質物業依然備受實力買家追捧，造成市場再錄破頂成交，市場亦不乏減價成交，以致市場表現漸向「兩極」。

雖然成交量仍於低位俳徊，但中國人的「有瓦遮頭」概念是不會改變的，大市短期波幅正好讓部份業主軟化，從而促成市場成交，因此筆者對後市仍然充滿信心。



古仕賢先生
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【萊斯新聞】金發工廈1,300萬放售

【萊斯新聞】金發工廈1,300萬放售

近年葵涌區有不少發展中項目，區內不少工廈進行翻新，亦有新型商貿大廈發展項目湧現，加快舊工業區增值及轉型，前景一片向好，吸引不少投資者及用家注目，有業主睇準時機出撃放售單位，帶動整區工廈買賣市場。

       

萊斯物業客戶經理樓璐茜小姐表示接獲客戶委託放售位於葵涌葵喜街26-32號金發工業大廈單位，面積約4,210呎，業主意向價1,300萬放售，平均呎價約3,087元，市場呎租10.70元，回報4.15厘。單位以貨倉裝修，但以其巿場不多見的大曲尺窗怡人視野及單位特高之實用率，樓底高10呎5吋，開揚多窗，內有洗手間。該大廈設有2部客梯，12部貨梯及2層停車場，可入40呎貨櫃；附近交通四通八達，鄰近港鐵站及貨櫃碼頭，有多條專線小巴及巴士，交通方便，就以上種種條件絕對是物有所值。

樓璐茜續稱，葵涌工商配套完善，交通便利，往來中港兩地便利，吸引不少投資者及用家進駐發展，市場對區內工廈需求有增無減，加上大面積單位高實用率買少見少，展望買賣市場交投持續增長。

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樓璐茜小姐　54086875

【萊斯新聞】專欄：持物業無懼危機

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持物業無懼危機

所謂粵港澳大灣區，就是「9+2」，9個珠江三角州城市加兩個特區，包括香港、澳門、深圳、廣州、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、惠州和江門的城市群組成的世界第四個大灣區；而興建港珠澳大橋的主要功能，是解決香港與內地及澳門三地之間的陸路客貨運輸要求，建立跨越粵、港、澳三地、連接珠江東西兩岸的陸路運輸新通道，推動三地經濟持續發展。

近日筆者到內地旅行幾天，眼見珠海、佛山、廣州等地，各建設配套都文明強大，商場、店舖、人流及消費力都明顯增長，連內地導遊都談及大灣區機遇。回港後，從報紙新聞得知澳門工廈近半年買賣成交量和金額都創新高，受惠港珠澳大橋未來貨運需求及港珠澳大橋車牌供應量增加，往返珠海、香港、澳門更見便捷，形成三地半小時生活圈等消息影響，澳門工廈市場有投資者大手購入7個單位，平均呎價為4,000元。大橋另一邊的香港屯門工業區，亦陸續浮現大呎數成交，屯門青楊街10號鴻昌工業中心，2期2樓C室，面積約7,993呎，成交價2,050萬，呎價2,564元；而該廈地下A室，面積約7,579呎，成交價2,970萬，呎價3,786元；屯門新安街1號憶兆工業大廈3樓A及B室，面積約15,327呎，成交價3,678萬，呎價2,400元；屯門河田街7至9號冠華鏡廠(第六)工廈二座16樓全層，面積約10,804呎，成交價3,025萬，呎價2,800元。近年屯門進一步加強與其他地區及內地過境口岸的連繫，更帶動區內工商物業蓬勃發展，近年區內成交額提升，需求殷切，再加上大灣區消息配套，造就更多機遇及可能性。

中美貿易戰和加息消息夾擊下，大戶投資者紛紛看見有危有機，把握機遇，在市場上換貨放貨，如大鴻輝興業主席梁紹鴻在市場放售旗下非核心物業組合，總值逾45億元；「舖王」鄧成波放售旗下7個具重建價值的地盤及5個貴重舖位，總值逾80億元。投資者黎永滔近期亦成功沽出中環皇后大道中41號至47號聯成大廈巨舖，套現4.448億元，但從呎價組合來看，屬於善價而沽，套現等待機會。縱使市場不明朗因素太多，但「水太清無魚」，未來是危、是機，如何看透？筆者認為香港投資物業保值，是「硬道理」。




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【萊斯新聞】專欄：觀塘工貿區發展趨成熟

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觀塘工貿區發展趨成熟

政府關注地產發展商有否囤地托價，而推出樓宇空置稅，令發展商日前紛紛積極推售一手貨尾，並趁勢急急走貨，其中去貨較慢的豪宅盤最受壓力。反觀工商物業市場未受影響，工廈物業升勢表現穩定，備受投資者追捧而盤源緊絀，有發展商及財團更積極收購具有潛質的工廈。

起動九龍東規劃令觀塘區發展愈見成熟，集時尚、潮流及工商業於一身的工商綜合地段，自然受投資者及用家市場熱捧，成交日益增加。位於觀塘勵業街7號萬順工業大廈收購呎價由年初5,500元，直到6月已升至7,130元，整個項目成交金額為6.5億，收購至尾聲終由新買家晴風有限公司奪得，其行政總裁為行政會議成員葉國謙之子葉亦楠，執行董事為游國輝。

觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈，地盤面積約10,000呎，全幢樓高6層，每層兩個單位，早前亦受投資者追捧成交金額5.72億元，平均呎價6,500元。據悉新買家為Epic First Holding Limited ，其公司董事為共享工作空間Campfire 共同創辦人及行政總裁謝耀陞及馮康等。無論大小單位價格亦創下高價，上月底位於牛頭角大業街9號好景工業大廈1至2樓，於5月份以3,410萬元購入；新買家持貨2個月以4,380萬沽出，帳面獲利970萬。

近期成交有創業街2號美亞工業大廈6樓C室，面積約5,852呎，以成交金額4,640萬易手，呎價約7,930元，該成交是大業主收購，現該大廈放盤單位不多於3個，個別單位意向價也要達10,000元。另一個成交位於勵業街5號振業工業大廈5樓全層，面積9,850呎，成交金額6,100萬，呎價約6,200元，新買家為Simking Development Limited，早前購入上址相關物業有11樓C，2樓A，B及7樓C室。

宏觀觀塘工貿區變遷，區內配套愈見豐足，集銀行、商場及主題餐廳，不少工廈亦逐漸活化成商廈，外貌美輪美奐，為區內帶來新景象。無論發展商、投資者或用家都睇好此區發展前景，也愈來愈多集團總部紮根。發展商中，以億京集團早已睇準東九龍機遇，多幢工商項目在區內湧現，推出即反應熱烈。東九龍發展造就處處商機，筆者認為有錢買磚頭可保值，買在觀塘更保值！



古仕賢先生
高級區域營業董事

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【萊斯新聞】鴻泰低層766.8萬連約易手

【萊斯新聞】鴻泰低層766.8萬連約易手

觀塘區工商廈林立，近年有多幢新型建設落成及入伙，令區內工商廈市值上升；亦有不少長期租客入貨自用，作長線投資，帶動觀塘工廈交投活躍。

萊斯物業客戶經理蔡麗輝小姐表示剛促成位於觀塘鴻圖道37-39號鴻泰工業大廈低層連租約單位，面積約1,441平方呎，平均呎價約5,321元，成交金額約766.8萬元，租約期至2019年，市場租價平均呎租17-18元，回報厘數約3厘；原業主於2011年 $348 萬購入，持貨約7年，帳面獲利$418.8萬，新買家為區內用家。

該單位企理寫字樓裝修，特高樓底10呎，大廈管理完善，設有企理大堂及大車場，多部貨梯，有前後門，四通八達，加上大廈位置非常優越，位處觀塘核心地帶，背向新發展地標商廈，同區有甲級商廈林立，旺中帶靜，人流集中。附近配套很完善，設有銀行、食肆及商場apm，附近亦有酒店位於其中。鄰近觀塘港鐵站，步行5-10分鐘即到，亦設有巴士及小巴站，近郵輪碼頭，交通十分便利。

蔡麗輝續稱，觀塘工商市場投資氣氛熾熱，使盤源愈見緊絀，區內物業承接力強，成交率高，吸引用家或長線投資者垂青，本月頭本司亦撮成位鴻泰工業大廈中層單位，面積約1,813平方呎，成交金額約1,000萬元，平均呎價約5,515元，料投資氣氛將繼續保持濃厚。

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蔡麗輝： 9649 4877

【萊斯新聞】宏光地廠28萬放租

【萊斯新聞】宏光地廠28萬放租

受「起動九龍東」影響，觀塘區發展越見成熟，近年有多幢新型商廈落成及入伙，集時尚、潮流及工商業於一身的工商綜合地段，帶動人流，營商前景備受看好，業主睇準時機出撃放租單位。

萊斯物業高級客戶董事黎勇生先生表示近期接獲業主委託處理位於觀塘鴻圖道45 號宏光工業大廈地下，面積約9,416呎，業主意向價28萬放租項目，平均呎租約30元，相對市場租價33元為低。

該單位連寫字樓半倉裝修，特高18呎樓底 ，內置高負荷電力供應，內有獨立洗手間。該廈設有停車場，可裝卸40呎櫃，加上大廈位置非常優越，位處觀塘核心地帶，工貿區中心，屬商貿旺地，同區有甲級商廈林立，旺中帶靜，人流集中。附近配套很完善，設有銀行、食肆及商場apm，附近亦有酒店位於其中；鄰近觀塘港鐵站，步行5-10分鐘即到，亦設有巴士及小巴站，近郵輪碼頭，交通十分便利。

黎勇生續稱，政府銳意打造東九龍成為本港第二個核心商業區，觀塘區在短短數年間由工業區蛻變成工商綜合地段，加上完善交通配套，潛力和前景全面看好，區內物業自用、收租及投資皆適宜，自然吸引投資者及用家青睞，加上不少大面積單位分拆或改變用途，更見吸引，展望買賣或租賃市場交投持續增長。

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黎勇生先生  93001309   

【萊斯新聞】專欄：葵涌工廈活化酒店林立

都市日報專欄-[專談工商]

葵涌工廈活化酒店林立

本港物業投資市場全面旺盛，工廈更成為投資者追捧的對象，買賣活動愈趨頻繁，呎價屢創新高，隨着更多業主看好工廈後市，因而令市場出現反價封盤現象。

葵涌工廈近年成交活躍，不少新買家購入作重建及活化提高價值，具重建價值地盤受捧。 葵涌藍田街2至16號嘉宏物流中心易手，物業地盤面積約2萬平方呎，現為一幢數層高物流中心，總樓面約5.3萬平方呎，項目以7.7億元成交。據了解，由於物業位於單邊，附近工廈不少已更改用途，新買家將作重建，按最高地積比9.5倍計，可重建樓面約19.5萬平方呎，每平方呎樓面地價約4,052元。消息人士透露新買家計劃作數據中心之用，而一路之隔的葵涌打磚坪街57至61號中央工業大廈，則由近年活躍於市場的興勝創建夥拍招商局資本購入，作價$7.2億元；該廈佔地24,340平方呎，可建總樓面約23.7萬平方呎，平均每平方呎3,038元；上述物業所位處地段，已規劃作其他用途，可透過補地價重建商廈。

此外，鄰近工廈亦受投資者垂青，打磚坪街26至38號，由舖王鄧成波回購，注資10.38億元，呎價約4,316元，該物業樓高29層，總樓面面積約240,485平方呎；原業主興勝創建夥拍外資基金PAG於去年初以8億元購入，持貨不足一年帳面獲利逾2.38億元，物業已經獲批活化，地下可作商舖，樓上各層可作餐飲及寫字樓樓層，相信「波叔」將會大展新意念，活化一幢多元化工廈了。

成旅客熱點旺地

工廈活化措施下，全幢工廈最為搶手，活化工廈令舖王之子鄧耀昇(Stan)的酒店王國陸續拓展，其中多間位於葵涌的酒店已陸續開幕，包括圳邊街15號萬通工業大廈已轉旭逸酒店， 2011年入紙申請活化，2014年動工，花了兩年及1.6億元，將工廈翻新及改裝為酒店，酒店提供160間房間，實用面積由250至320呎。

葵涌和宜合道119號橙色空間亦已活化為絲麗酒店，青山公路紅A工廈已活化為悅品酒店，涉約594間客房，客房平均面積約344平方呎；葵涌嘉慶路12號港美中心已活化為旭逸雅捷酒店，以及大連排道132至134號金山工業大廈已活化為EDGE寫字樓。

筆者認為，葵涌區在重建活化之趨勢會愈來愈強，近年陸續有新酒店落成，漸為旅客認識，而透過活化工廠大廈亦相繼變身為特色商廈，相信聲望愈見上揚。




黎智生先生
萊斯物業執行董事

vincentlai@hkfpa.com
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【萊斯新聞】天星低層1,380萬交吉放售

【萊斯新聞】天星低層1,380萬交吉放售

東九龍發展已成市場焦點，區內大型商場及商廈項目之成功，新穎工廈湧現，觀塘區於短短數年間由工業區蛻變成工商綜合地段，交通配套完善。工廈物業入場門檻較細，新穎工廈升值潛力優勝，購買力漸湧入工商物業，令業主放盤量增。

萊斯物業客戶經理梁錦培先生表示接獲客戶委託放售位於觀塘鴻圖道35號天星中心低層單位，面積約1,670呎，業主意向價1,380萬交吉放售，平均呎價約8,363元，市場呎租20元，回報3.9厘，回報可觀。 該單位為寫字樓裝修，樓底高12.6呎，內設地毯和冷氣配備。天星中心為全新工業大廈，5年樓齡，望街企理，設有玻璃幕牆，可觀賞維港煙花海景，雲石華麗大堂及停車場。該廈位於觀塘中心位置，背向新發展地標商廈，人流如鯽，交通便利，附近設有多條巴士線途經各區，步行5分鐘便直達牛頭角港鐵站，四方八達。

梁錦培指，受惠起動九龍東計劃，九龍東發展前景全面看好，區內物業身價提升，九龍東商廈亦受市場歡迎，工商市場觀望氣氛濃厚，本人亦於上月底成交天星中心對面致樂工業大廈連平台特色戶，面積約2,584呎，成交價1,265萬，平均呎價約4,896元，買家連租約購入。區內工廈需求有增無減，加上大面積單位買少見少，相信該區工貿廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

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梁錦培先生9020 9977

【萊斯新聞】豐利雙連2,588萬成交

【萊斯新聞】豐利雙連2,588萬成交

隨著政府銳意發展東九龍成為本港第二個核心商業區反及新穎商廈湧現，升值潛力優厚，加上開源道是觀塘工商中心的核心範圍，交通完善，人流旺盛，受到不少外區投資者及用家熱烈歡迎，相信觀塘區內成交氣氛持續升溫。

萊斯物業物業顧問杜建良先生表示東九龍工商物業成交頻，近日市場錄得成交位於觀塘開源道54號豐利中心雙連單位，總面積約3,697呎，成交價約為2,588.萬，平均呎價約7,000元，市場租金呎租約20元，回報可達3.4厘。原業主於2003年$257萬購入，持貨15年，帳面獲利$2,330萬，新買家為區內投資者。該單位開揚實用，面向開源道大街，開揚多窗，設有會議室及洗手間。豐利中心位置於一線大街，官塘名牌工廈之一，屬於地標性物業，設有雲石大堂，由信和置業發展，大廈設有3部載客升降機，4部載貨升降機及停車場。該廈位於官塘交通心臟地帶，人流如履，工商業地標，交通方便，鄰近觀塘港鐵站，步行3分鐘即到，有多條小巴巴士線往來各區。

杜建良指出受多項發展計劃帶動，觀塘區發展前景全面看好，區內物業身價提升，成為不少投資者及用家的進駐目標，加上區內工商市場投資氣氛熾熱，料投資氣氛將繼續保持濃厚。

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杜建良  9876 3194