【市場消息】Q3商舖成交料跌半至150宗

【市場消息】Q3商舖成交料跌半至150宗

賭收放緩市況調整
地產代理表示，第三季市況出現調整，博彩收入下降，濠賭股波動，令商舖買家態度較為觀望，持舖業主普遍實力較強，願意減價的幅度較小。即使近期有不少投資 者想趁淡購入優質物業，可惜未有太多業主願意讓步，成交膠着。估計九月份舖位成交進一步下跌至20宗水平，推算第三季舖位總成交量150宗左右，較去年同 期跌近5成。
商舖成交跌幅顯著

據統計局資料顯示，七月份商舖成交僅71宗，涉及金額約10.87億，估計八月份成交量跌至60宗水平，九月份相信跌幅更加顯著，加上近期有部分投資者預 備把資金投放到橫琴市場，對本澳市場參與度下降，反而自用買家較多。尤其九月份成交集中在面積較大、呎價相對較低的舖位，由於銀行對大舖的估價足，間接鼓 勵超市、食肆、醫療中心這類民生商戶趁淡市買舖自用；過往受熱捧的零售細舖，成交較之前減少。

如上述分析，由於成交以呎數較大的民生類舖位為主，拖低平均呎價。中區、高士德區這類零售旺區舖位平均呎價罕有地下跌。租金方面，以氹仔區表現最突出，平均呎租對比上季升近3成，反映氹仔區消費市道越來越受看好，不少商戶進駐開設分店，推動區內舖位租金上升。
寫字樓需求增價升

過去兩季被看好的寫字樓市場，第三季仍突出，跑贏大市，均價不跌反升。寫字樓需求大，固然是支持價格上升的重要因素。據統計局數據顯示，首七月新成立公司 達3,092家，令供求失衡情況進一步加劇。第三季南灣區的財神商業中心招租，放租後大部分單位已獲承租，平均呎租約38元，料未來將帶動區內寫字樓租金 進一步上升。至於售價相信會創全澳新高，預計叫價高達每呎1.5萬元水平，對比物業質素及位置，價格不難獲投資者接受。

總結第三季寫字樓市況，七月份成交量有20宗，涉及金額約2.17億，估計八月份成交量約25宗，九月份在財神商業中心帶動下，成交量料進一步升至40宗 左右，推算第三季寫字樓總成交量約85宗水平。預料第四季寫字樓買賣及租賃均會繼續跑贏其他工商舖類別，年底前個別優質寫字樓呎價有望升至1.5萬元，呎 租最高可達40元的水平。

政策支持推動工廈
工業大廈第三季成交量不多，七月份成交宗數僅17宗，總成交金額約3.44億，估計八、九月成交量分別約20及10宗，推算第三季總成交量不超過50宗， 估計與去年同期相比稍升。工廈走勢仍受市場看好，由於基數較低，加上受政策的支持，繼一一年推出活化工廈政策後，最近特首崔世安在競選政綱中提到設立“工 廈維修基金”，推動工廈轉型商業大廈，相信政策可有助推行活化工廈。

現時一般工廈的平均呎租約7-8元，若經活化用途的呎租可達13元。售價方面變動不大，維持上季每呎4,600元的水平。隨着越來越多工廈投入活化，提升租值，工廈升值前景將相當樂觀。
 

萊斯物業推介-新時代工貿商業中心中層

                                       
萊斯物業推介-新時代工貿商業中心中層

這個樓盤位置於_新蒲崗太子道704號新時代工貿商業中心中層
單位面積約_1,015_呎, 放售價$618萬,租$16,000
單位 裝修企理,內有玻璃會議室,開揚,無敵開揚海景,
大廈有雙出口,通往太子道及景福街,華麗冷氣大堂,管理完善,
設有4層停車場,車位充裕,位處區內發展地段,前景無限
鄰近沙中線,樓下有多條巴士線及小巴專線,交通方便
附近有大型商場,食肆林立,人流暢流


高級物業顧問
吳艷霞小姐 6211 6881

【市場消息】9月工商舖登記料創13月新高

市場資金充裕，購買力持續回流投資物業市場，帶動工廈買賣氣氛回暖。根據利嘉閣（工商舖）資料所得，九月首 23天全港錄533宗工商舖物業買賣登記，較上月同期的328宗大升63%，並已超越八月全月的514宗買賣登記；而且，大宗物業買賣交投頻繁，帶動期內 物業成交總值高見88.43億元，較八月同期的53.17億元急升66%。利嘉閣研究部主管周滿傑預計，今月工商舖物業買賣登記宗數最終可達650宗水 平，按月升近26%，登記量更同時創下近13個月新高。
工廈按月升逾8成

按物業類別劃分，工廈買賣表現最為突出。數據顯示，今月首23天全港共錄232宗工廈買賣，較上月同期的128宗大升81%，成交總值更按月急升97%至 27.58億元。店舖市場方面，上月買賣呈兩極化，細碼及大手成交均見活躍，今月首23天店舖買賣登記暫有126宗，較上月同期增加66%，成交總值亦達 36.78億元，按月跳升1.66倍。

商廈市場方面，受惠於W50拆售項目陸續於期內登記，今月首23天全港暫錄175宗買賣，較上月同期的124宗增加41%，物業成交總值則按月倒跌5%至約24.07億元。

若按物業價值作分析，由於市場大額工商舖物業交投恢復，價值2,000萬元以上的物業登記量值，按月分別大升1.09倍及76%，達至71宗及約6.22億元水平。

【市場消息】上月工廈摸貨僅錄3宗

綜合土地註冊處數據所得，八月份全港僅錄3宗工廈摸貨買賣登記，雖然較七月份的2宗多出1宗，不過，數字卻已連續12個月低見個位數水平；至於同期物業成交總值亦僅達880萬元。

地產代理指出，自雙倍印花稅（DSD）推出之後，今年工廈市場表現明顯失色，不僅成交量未能重上每月350宗的「好淡分水嶺」界箎，每月摸貨買賣亦僅得個位數水平，可見市況仍然處於低迷狀態。

若按物業價值劃分，6個價格組別中，只有200萬至500萬元的物業組別錄得3宗登記，至於其他5個價格組別則沒有錄得任何交易，情況與過去數月差別不大。

工廈摸貨成交持續疏落的情況下，物業獲利方面卻有不俗表現。數據顯示，上月3宗摸貨成交均能悉數獲利，獲利幅度介乎7.7%及29.0%，獲利金額最多的 物業，屬於葵涌恒亞中心中層07室的轉手個案，投資者於今年6月以200萬元購得物業後，持貨47天後便以258萬元摸出，帳面獲利58萬元，獲利幅度折 合29%。

隨瞂第四季工廈買賣旺季到來，加上美國短期仍然維持低息，工廈投資者及用家入市料明顯增加，而且，雙倍印花稅塵埃落定後，業主議價態度正陸續軟化，不排除在價格分歧收窄下，工廈摸貨買賣登記宗數可因此回升至較高水平。

【市場消息】荃灣工廈全層21萬承租

網購潮流興起，成為年輕人購物的新模式，亦帶動本港對倉庫需求漸見增多，近年更出現貨倉供不應求的局面，租金因而拾級而上。新近荃灣青山道江南工業大廈A座連環錄得租務成交，其中低層全層以每月約21萬元租出，新租客為物流公司，並打算將單位作倉庫存貨之用。

地產代理表示，位於荃灣青山道603至609號江南工業大廈A座六樓全層，面積約26,410平方呎，月租約21萬元，平均呎租約8元。據悉，業主於早年 購入該大廈一籃子單位後一直作倉庫自用，近日將部分物業推出市場招租，而上述單位的新租客為區內物流公司，因應業務發展需要而決定租用更大面積的貨倉。

江南工業大廈共有兩座，大廈單位特色是柱位少，且擁停車場及貨物起卸區，可容納貨櫃車及大型貨車。新近A座另一宗成交位於19樓全層，約26,640平方 呎單位，亦以呎租約8.5元租出。據市場資料顯示，江南工業大廈A及B座的租務成交相當活躍，過去一年共錄得約21宗成交。

年網購熱潮興起，市場對倉庫、物流服務的需求順應大增，但同時工廈活化政策使不少大廈由工轉商，倉庫單位供應減少，在供不應求的情況下令租金上揚。以荃灣區為例，工廈單位的平均租金水平已由2009年活化政策推出前約5元水平升至今年近10元水平。

香港企業大廈$1,224萬放售

香港企業大廈$1,224萬放售

隨著東九龍發展潛力無限，不斷吸引投資者及買家進駐觀塘區擴展業務。加上區内升值潛力穩步上揚，政府積極推動觀塘區内項目活化轉型，有買家入市意慾審慎，放售量持續擴展。

萊斯物業高級客戶經理莫元平小姐表示獲客戶委託放售位於觀塘 偉業街128號 香港企業大廈高層單位，單位面積約4,620呎，業主意向價$1,224萬放售，平均呎價約2,650元，市場平均呎租價約17元。 該單位光猛，高層開揚及一梯兩伙，實用率高達8成多，該廈於1970年入伙，有13層樓高，實用率約82%，位處黃金發展地段，投資潛力佳，實屬工業用途 ，交通方面斴近牛頭角港鐡站，附近巴士小巴集中，升值潛力被看高一線。

莫元平續稱，東九龍區發展愈見理想，不少中小企業在該區設據點，帶動該區地段發展潛力，深受投資者及買家歡迎，有業主看好該區未來內發展有很大的良好影響，市場展望氣氛持續上升，預料該觀塘區變化更見攀升空間。

高級客戶經理

莫元平小姐   9127 9069

電郵: yoyomo@hkfpa.com 

 

 

資深投資者雲集 賀萊斯新舖開幕慶典

資深投資者雲集

賀萊斯新舖開幕慶典

本港物流業需求漸見增多，帶動葵涌區工廈之需求與日俱增，加上新近葵涌區租務市場交投氣氛甚為熾熱，萊斯物業亦看準時機，趁勢於葵涌開設地舖，日前舉行了開幕誌慶酒會。

萊斯物業於日前舉行了[葵星分行開幕慶典]，簡單而隆重的儀式，更邀請行內多位資深投資者及行家到賀，包括：知名發展商第一集團董事霍偉良先生、資深投資者林亮鴻先生、羅珠雄先生、王素南先生、孫智海先生、楊達潮先生、郭秀婛女士、黃騰芳先生、羅少雄先生等，場面非常熱鬧。萊斯葵星分行位置於葵涌和宜合道1號葵星中心地下，並由謝惠文擔任該分行營業董事。

萊斯物業執行董事黎智生表示葵涌區是香港主要物流樞紐集中地，區內工商物業持續向好，仍受投資者重視，區內大型基建項目陸續展開，令該區發展前景更見優越，商機無限。萊斯物業對葵涌的未來發展亦極具信心，相信在謝惠文帶領著一班精英團隊，定能以專業、專注、專誠攜手在葵涌區創造輝煌戰績。黎智生指各區工廈市場走勢亦見不俗，呎租及呎價升幅同樣理想，集團向來積極推動工商物業，萊斯物業仍會繼續主攻貨倉及地廠加強，並加強商業廈等物業，仍會繼續增聘吸納人才，預增加2成人手擴展業務，以提供更全面的服務！預料其租賃及買賣交投將持續暢旺，前景美好。

【市場消息】慧眼識珠 如何找到有增值潛力的地段 

對於英國的投資者來說，隨著房價增速與租金增速間的脫節，想要找到理想的房產投資之處——同時具備房價增長 的潛力與良好的租金回報——已是越來越難了。而另一方面，在介紹房產的廣告中，「地段前景無限」這個術語已經被用濫了，每個業主都需要有自己的分析才能慧 眼識珠。那麼如何找到最好的投資地段呢？
在一個地區繁榮之前都有些跡象預示著騰飛的到來。那麼如何知曉、識別並把握這些跡象，就是您比他人更早找到理想地段的關鍵。本文將為您介紹如何尋找潛力地段以及如何判斷該地的增長趨勢，幫助您捷足先登，早日做出最佳的投資。

1、跟著專業機構走
很多零售商都有專門的市場研究部門，通過專門的工具和策略深入研究每個地區的人口數據，來確定何處是有發展潛力的地段。雖然作為業主沒有資源來進行這樣大規模的研究，但是要知曉這些零售商的新分支將開設在何處，還是不難的。很多時候，點點鼠標就可以做到。
大型超市
英國的Sainsbury’s，Tesco、Waitrose 和Marks & Spencer這四大超市都在積極的尋找新興熱點地區，無論哪裡有了增長的跡象，超市都會盡早入駐。很多時候，新開設的大型超市就意味著該地將有新開發項目或是復興工程。
·咖啡店
例如Starbucks或Costa等連鎖咖啡店也是個很好的指標，很多小型零售連鎖店都會跟隨各大咖啡廳的步調，在咖啡廳的分店旁邊開設自己的分店，業主也可以如法炮製。

·地產代理
瀏覽當地房產代理商的網站，找出標識在地圖上的郊區辦事處，這些辦事處通常都處在有增長潛力的地區。如果某地有三個以上的新地產代理，那麼該地區很可能在很短的時間內有大幅的房價增長。

2、復興工程
在英國，如果開發商計畫建設一個大型的開發區，那麼它們就有法律義務資助當地的開發，這往往會推升該區的房價——即使該地相當荒涼——重要的開發項目也會使整個地段改頭換面，為整個地段帶來大量時髦的年輕人。最重要的是，對有心人來說，這類信息在新聞或網絡上很容易得到。
例如倫敦的奧林匹克公園就是這類復興的典型例子。同樣的，其他大型體育開發工程如溫布利（Wembley）也為周邊帶來了大量的新房建設。

「不過，這並不只限於體育，」地產代理公司Ludlow Thompson的主席斯蒂芬．勒德洛（Stephen Ludlow）說：「美國駐倫敦大使館將遷移至南岸的Vauxhall，無疑其後將有大量的二次開發資金注入。」

與此同時，King’s Cross地區正計畫改善火車站以提振該地區，而且谷歌也計畫在此興建分部，這將為該地帶來大量待遇優厚的工作人員。

3、通勤者的最愛
如果最理想的地段難以入手，那麼退而求其次，至少要投資在理想的通勤距離之內。以倫敦地鐵線為例，首先找出地鐵線上的最昂貴郵編，然後沿著地鐵線看下去，由於通勤便利，幾站地之外的地段通常也有著不錯的增長。

最近的例子：因為Morden通過黑線（Northern）南段鏈接至Clapham，過去幾年的房價顯著飆升。
但是這並不僅限於地鐵，Crossrail、地鐵、輕軌、高速公路甚至自行車線路都可以大規模影響一個地段的吸引力。例如Finsbury公園周邊地段的房價，由於車站基礎設施得到了改善，再加上新建樓盤City North，使得房價螺旋式的上漲。

此外也要關注自行車線路，因為這已不是幾年前可有可無的狀態了。勒德洛說：「現在，當我們跟業主談話時，都要弄清是否有自行車庫，無論是公共停車位還是自行車牆架。」

4、設施與人群組成
一個地區的繁榮與否，很大程度上取決於該地區的平均可支配收入水平的高低。而這將體現在該地區熟食店、餐館和獨立咖啡店的多寡之上，這類店舖的出現，意味著該地區出現了這類人群，該地也有了繁榮發展的趨勢。

年輕人，特別是年輕專業人士是決定地區增長的關鍵因素。他們需要接近各種設施及通勤線路，這也將鼓勵更多本地企業進駐該區。通常，20-30歲人比例較大的地區可能很快就會出現快速的房價上漲。

如果該地的半徑五英里範圍內有超市、學校並可連接主要的高速公路或鐵路線，而且還未成為投資熱點，那麼未來很可能會成為投資熱點。

5、漣漪效應
在某個地段流行起來後，其房價的增長也將如漣漪一般擴散至周邊地段。所以，如果價格太高，沒必要非得在熱點之內投資，在臨近的地段買也是替代方案，市場肯定會隨之而來。

例如前面提到的Vauxhall地區就是漣漪效應的重要例子，該地的房價上漲之後，蔓延到周邊的Oval、Camberwell、Dulwich和Peckham以至於整個倫敦東南部，形成了一個橢圓形的房價增長區。