【萊斯新聞】新華凍房全幢110萬放租

【萊斯新聞】新華凍房全幢110萬放租

受港珠澳工程項目發展影響，屯門交通配套亦逐漸完善，發展前景全面看好，該區區內的租金價位持穩，自然不少用家會考慮在該區作業務。 

萊斯物業高級客戶經理陳麗娟小姐表示接獲業主委託放租位於屯門湖景路215-239號新華凍房全幢，面積約90,000呎，業主意向價110萬放租。該物業為貨倉裝修，多窗開揚，內設會議室及洗手間，共有4層，設有三部升降機，停車場及卸貨台，車位充裕，無入閘費，可入45呎貨櫃，有私人碼頭，方便物流。鄰近民生區，附近設有小巴站。

陳麗娟指屯門區受惠於多個發展項目，設備變得完善，人流暢旺，前景被受看好，投資者及用家青睞，加上租務市場承接力穩定，預料將來吸引更多用家物色筍盤。

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陳麗娟小姐：6656 6833

【萊斯新聞】鴻圖道一號高層793萬成交

【萊斯新聞】鴻圖道一號高層793萬成交

受「起動九龍東」影響，觀塘區發展越見成熟，近年續有商廈及商場落成，集時尚、潮流及工商業於一身的工商綜合地段，帶動人流，加上交通配套非常完善，自然吸引區內區外投資者用家青睞，成交日益增加。

萊斯物業客戶經理蔡麗輝小姐表示剛促成位於觀塘鴻圖道1號中鴻圖道一號高層單位，面積約1,153平方呎，以793萬元成交，平均呎價約6,878元，市場租價平均呎租20元，回報厘數約3厘，原業主於2012年 $535 萬購入，持貨約5年，帳面獲利$258萬，新買家為區內用家，見市場大旺，亦決定入貨作投資用途，日後收回自用。該單位為寫字樓裝修，樓底高11呎，內設洗手間，該廈設有雲石大堂，管理完善，有多部升降機，車場寬敞有貨台，加上大廈位置非常優越，位處旺中帶靜地點，區有甲級商廈林立，附近配套很完善，設有銀行、食肆及商場apm，亦有酒店位於其中，商業質素，工業價錢。牛頭角港鐵站出口旁，設有巴士及小巴站，近郵輪碼頭，交通十分便利。

蔡麗輝續稱，鴻圖道街道為觀塘區主要街道之一，人流暢旺，自然吸引不少投資者及用家在該區工商廈發展業務，帶動觀塘工商廈交投活躍，展望市場氣氛將繼續保持濃厚，成交日益增加。

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蔡麗輝：9649 4877

【萊斯新聞】東九龍發展多面睇

都市日報專欄-[專談工商]

東九龍發展多面睇

九龍東的土地面積約為488公頃，其中包括啟德發展區、觀塘和九龍灣商貿區。啟德發展計劃規模龐大、項目多元，總規劃面積超過320公頃，啟德發展計劃的規劃願景是發展成一個「維港畔富有特色、朝氣蓬勃、優美動人及與民共享的社區」。舊機場跑道用地包括公園、住宅、酒店、旅遊中心。鄰近啟德站的住宅地，已分別由中海外、海航、嘉華國際及會德豐購入，另有部分為公共房屋及公園；至於商業用地則由利福國際劉鑾鴻主席以73.88億元購入，南豐發展亦以高價246.01億購入鄰近商業地，可見各發展商看好啟德周邊發展前景，相信餘下商業地皮將繼續創新高。

由啟德發展區所帶來的協同效應及動力，將會促進九龍東進入新的發展台階。在政府數年前許下的美好願景，要將東九龍打造成本港第二個商業核心區，希望與中環互相輝映下，東九龍商業地皮過去數年都吸引不少發展商、國際基金，甚至有實力的投資者，在爭奪政府土地或在區內舊工商廈群中尋寶。位於觀塘與九龍灣之間，偉業街及大業街一帶已大變天，觀塘道350號麥士威工業大廈剛獲羅氏集團以13.9億元購入，亦有意建成商場連寫字樓商業大廈，至於觀塘道348號由淡馬錫基金擁有的商業用地，已命名為豐樹中心，即將入伙，該廈將以優雅矚目的新地標，每層逾3.6萬平方呎，並採用無柱式設計，設計成低碳綠色建築，已經香港建築環境評估法的初步評估，被獲暫定評為金級認證，亦被美國能源和環境設計領先認證計劃評為暫定金級。項目距離牛頭角港鐵站僅3分鐘步行路程，鄰近交通網絡齊全，購物中心、餐廳、銀行等設施一應俱全。

貨倉、工廈急速轉型

而位於海濱道123號的前九倉電訊廣場商業用地，則以90億售予綠景中國。偉業街海濱道公園旁由會德豐持有的商業用地，其項目海濱道83至85號One Bay East東座及西座，於2014年分別以54.25億及45億元，由花旗銀行及宏利金融集團購入，東座更打破當年香港單一最貴商廈買賣紀錄，兩座現時為花旗大樓(Citi Tower)及宏利大樓(Manulife Tower)，兩大企業正自用中。銳意淡化只經營公營房屋商場、且擁有千億元資產的領展，則夥拍南豐於2015年成功爭奪另一幅位於海濱道77號(順業街及鴻業街之間)發展中商業用地，以58.6億元擊敗十間競爭者，以顯示其雄厚實力，每呎樓面地價高達6,630元，突破當時東九龍地價大關，該大廈現時已命名為海濱匯The Quayside；據悉已獲摩根大通預租22.5萬呎樓面。

另外，位於啟興道1-3號會德豐九龍貨倉已獲批活化為商業項目，旁邊嘉里危險倉亦已獲批興建住宅項目。整體的商業項目已看到前景，大型國際企業預租大樓面，正好反映東九龍已連接起各區商業區，成為大樓面客戶落腳地；而對面的發昌集團大廈全幢以4.2億放售中，正尋求買家洽商。近年大業街一帶的二手工廈上升幅度約30%至40%，以觀塘道316至318號志聯工業大廈為例，2014-2016年期間，該廈已上升28%；由於多項商業住宅項目陸續誕生，帶動鄰近的偉業街地廠急速由以往車房及工業用途在租約期滿後，新租客轉型為飲食天堂，提供給附近龐大的新型商業大廈用戶聚餐地方，該區已成為美食集中地。

現時東九龍的地面位置已大部分為飲食，但因整體樓面空置率非常之低，用戶多，上班人數多，反映人流旺盛，食物需求自然大，所以東九龍的飲食位置仍有大大空間可提升。
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古仕賢先生
高級區域營業董事
arthurkoo@hkfpa.com

【萊斯新聞】新蒲崗工廈頻創新高

都市日報專欄-[專談工商]

新蒲崗工廈頻創新高

自東九商業發展漸趨成熟，區內以觀塘及九龍灣領先變身，而新蒲崗亦急起直追，加上毗鄰之啟德發展區帶動，新蒲崗發展前景亮麗，近年有不少基建及商業項目落成，連帶該區工廈需求備受關注，工廈用途趨向多元化，因而甚受用家追捧，成交價格仍穩步上揚。

早前港鐵沙中綫啟德站開放予傳媒參觀後，市場成交價明顯進取，尤其以新蒲崗五方街5至7號華懋工廠大廈最為顯著，新近錄得該廈4C單位以1,393萬成交，面積約3,000呎，平均呎價達4,643元，該廈盤源極少，對上成交已於2015年尾，成交呎價約3,066元，對比升幅高達51%，現時該廈之法團正統籌八成業權一齊放售，意向呎價超過5,200元。此外，同區大有街33號佳力工業大廈中層一單位，最近成交亦創新高，以558萬沽出，呎價約5,058元；該大廈鄰近大型商場，銀行，食肆，人流暢旺。附近交通四通八達，鄰近沙中綫、鑽石山港鐵站及太子道，且有多條港九巴士線等。

另一方面，區內樓齡較新及受力捧之工廈之一，位於雙喜街17號富德工業大廈亦錄得破頂成交，中層約900呎單位，剛以近480萬、呎價5,333元成交，本年6月該廈平均呎價還在3,819元，對比今月已升幅接近40%，該廈交通甚方便，外形新，潛力可觀。

而另一幢樓齡較新的目標工廈，位於太子道704號新時代工貿商業中心中層向山單位，亦剛以呎價7,088元沽出，亦為同座新高；該廈有雙出口，通往太子道及景福街，位處區內發展地，鄰近沙中綫，樓下有多條巴士線及小巴專線，附近更有大型商場，前景無限。筆者以往觀察所得，新蒲崗區呎價由3字頭升上4字頭或者4字等升穿至5字頭，都需要較長時間磨合，但近月之樓價屢屢破格，除了市場氣氛熾熱外，在沙中綫通車前也令不少投資者心急火燎，勢在必行偷步入市亦大有人在。

東九龍周邊發展如火如荼，連接啟德發展區及新蒲崗的隧道「啟新道」於近月正式開通，拉近兩區距離，料會增加新蒲崗人流；而新蒲崗區內變化亦漸向商廈方面，萬迪廣場、友邦九龍金融中心、寶光商業中心等，而區內工廈筍盤買少見少，用家需求仍見持續，相信未來不久日子，各工廈創新高仍會不斷展現。

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古仕賢先生
高級區域營業董事
arthurkoo@hkfpa.com

【萊斯新聞】葵興工廈低層$1970萬放售

【萊斯新聞】葵興工廈低層$1970萬放售

葵涌為傳統工業區，往來中港兩地便利，極受用家歡迎，該區工廈呎價水位較低，實用高，方便物流，成為用家追捧對象。

萊斯物業高級物業顧問袁敬彬先生表示接獲客戶委託，放售位於葵涌圳邊街10-18號葵興工業大廈低層，單位面積約10,941呎，業主意向價約1,970萬放售，平均呎價約1,800元，市場租金值約55,000元，回報厘數約3.4厘。

該單位為貨倉裝修，多窗開揚，採光度極高，樓底高10呎，設有洗手間及冷氣系統。該廈樓高16層，設1部客梯及6部貨梯，有停車場，車位充裕。毗鄰有多條巴士小巴線直達港九新界，步行15分鐘可到達港鐵站，交通便利。該廈鄰近住宅區，酒店及甲級工廈。

袁敬彬續稱，葵涌區發展面貌將耳目一新，前景明朗，區內不斷有新型商貿大廈發展項目湧現，加快舊工業區增值及轉型，帶動成交市場交易氣氛升溫，不過工廈呎價仍屬低水，工廈物業需求甚殷，深信有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

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袁敬彬9728 3905   

【萊斯新聞】葵涌工貿區 商業味漸濃

都市日報專欄-[專談工商]

葵涌工貿區 商業味漸濃

隨着多項基建工程帶動，加上葵涌區近年有不少新型工廈落成，項目外形時尚奪目而且設備俱全，質素可媲美商廈，該區已由傳統工業區，漸變身為商貿區。放眼看葵涌區最大商場新都會廣場大翻新，11月全面啟動，成為葵涌區地標商場。翻新後的新都會廣場佔地逾54萬呎，約230間商戶將陸續登場。葵涌區另一地標式寫字樓葵昌路51號九龍貿易中心KCC，獲中移動及DHL等國際大公司進駐，金管局亦有部門插旗，足見九貿之地位廣受大企業關注。

政府近年大力推行工廈活化政策，帶動工廈物業市場交投暢旺，熱門地區之一葵涌，都頻頻錄得全幢工廈成交，反映投資者對該類物業前景頗具信心。另外，過去幾年則出現多達6宗工廈活化個案，當中以廠商會會長李秀恆及舖王「波叔」鄧成波最積極，前者2010年以4.18億元購入位於葵昌路100號的運通製衣大廈，並斥5.5億翻新改裝成甲級商廈KC 100，總樓面約30萬平方呎，項目現已入伙，呎租28元，1至2樓商場現已被打造為世界名牌集於佛羅倫斯小鎮。此外，大連排道132至134號景星工業大廈已經活化成商廈項目TLP 132，意向呎租20元起，單位以精品寫字樓為主。至於鄧成波在區內持有的嘉慶路12號港美中心、青山公路443至451號紅A中心，則獲准改裝成為酒店發展，合共提供35.9萬平方呎樓面，當中總樓面達30.6萬平方呎的紅A中心，屬區內暫時規模最大的工廈活化項目。

工廈活化頗具前景，帶動投資者大手入市外，不少發展商也注視葵涌區，新地亦將會斥5億元改裝葵昌路聯泰工業大廈，活化為銀座式商廈，已命名為「活@KCC」，總樓面10萬平方呎，相信將令區內商業形象大大提高。另外，由第一集團興建中的K83甲級寫字樓，該廈位於大連排道83號，將會2019年落成，進一步提升葵涌區商業化。

近年葵涌區新型工廈亦不斷湧現，大部分都配有玻璃幕牆等現代化設計，外形媲美寫字樓，大大令葵涌區面貌型格提升，例如天際中心、星星中心、IPLACE等。區內的工業大廈近年也水漲船高，呎價一路上揚，租務成交活躍，租金回報亦見穩步上升，筆者有理由相信葵涌區在不久的將來，將會由傳統的工業區蛻變為現代化的商貿區，潛力無限。




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黎智生先生
萊斯物業執行董事
vincentlai@hkfpa.com

【萊斯新聞】嘉力工業中心A座 750 萬放售

【萊斯新聞】嘉力工業中心A座 750 萬放售

荃灣區發展一日千里，區內各項配套亦非常完善，令不少內地企業進駐來港發展，市場對區內工廈需求有增無減，業主睇準時機出撃放售單位，帶動整區工廈買賣市場。

 

萊斯物業高級物業顧問柯慧敏小姐表示最近獲客戶委託放售位於荃灣青山公路491 – 501號嘉力工業中心 A座單位，面積約1,862呎，以 750萬放售，平均呎價約4,027，市場租價平均呎租13元，回報厘數約4%。該物業為半倉半寫裝修，樓底高12呎，多窗開揚，設有洗手間及冷氣。

該廈屬新鴻基優質樓，設有客梯2部，貨梯8部；停車場及卸貨台，車位充裕，可入40呎櫃，上落貨十分方便。該廈地理位置優越，巴士、小巴站前，鄰近港鐵及西鐵站，四通八達，附近亦有多個購物商場。

 

柯慧敏續稱，近年荃灣區有多幢工廈進行翻新，亦有新型工貿湧現，加上周邊配套完善，吸引不少投資者及用家目光。展望買賣市場交投持續增長。

 

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柯慧敏　9090 4153