【萊斯新聞】東九商廈潛力豐厚

 都市日報專欄-[專談工商]

東九商廈潛力豐厚

近年東九龍區商廈表現成為市場矚目焦點，臨海物業的地利優勢，以及數萬平方呎的樓面吸引不少大型品牌進駐，帶動租金穩步上揚。九龍灣高銀國際金融中心兩層，逾7萬平方呎樓面獲電訊盈科預租，呎租料約25元，可提升寫字樓質素。另電梯公司奧的斯租用兩層合共約7萬平方呎，呎租約25元，而區內亦有不少大型機構進駐，如花旗銀行、渣打銀行、宏利保險及Adidas等，反映國際金融機構對九龍東未來發展的信心。

今年已有多個政府部門及大機構金融公司會遷移到東九龍，摩根大通亦以每呎30元，預租觀塘海濱道77號商業項目海濱匯約22.5萬平方呎樓面，月租約680萬元，成東九龍近年最大宗商廈租賃。以營運共用工作空間的商戶Co-work不停擴充，今年積極擴充的WeWork承租觀塘道348號Mapletree Bay Point(豐樹中心)全層，面積達3.6萬平方呎，作其首個九龍區分店，呎租約25元。外資工程顧問公司MOTT MACDONALD租用項目全層，呎租約25元；市場消息指，該品牌先租用一層，並有可能增加兩層樓面。
在租務升勢下，買賣交投亦見有增無減，呎價更屢創新高。繼花旗銀行於2013年購入該區一幢樓面達50萬平方呎的商廈自用最為矚目外，活化商廈項目恒地工廈，九龍灣宏光道8號創豪坊拆售，全部寫字樓單位近沽清，其中一個附裝修連天台單位，折實呎價約1.7萬元沽，低層單位呎價僅7,992元貴絕東九龍商廈。
優質甲廈近年落成較多，近月過億的成交亦有所上升，包括有觀塘創業街15號萬泰利廣場20-23樓4層，面積共47,130呎，以5.58億成交，呎價11,838元，新買家為城市大學。觀塘鴻圖道83號東瀛遊廣場29樓，面積約12,029呎，成交價1.2億，呎價9,976元，新買家為華貿國際物流集團。

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古仕賢先生
高級區域營業董事
arthurkoo@hkfpa.com

【萊斯新聞】嘉名工廠高層1290萬放售

【萊斯新聞】嘉名工廠高層1290萬放售

長沙灣一帶有不少工廈，近年區內有不少工廈進行活化轉型為商廈，數年之間由工業區蛻變成工商綜合地段，因此吸引不少投資者及買家的進駐，賣家亦看準時候放盤。

 

萊斯物業高級客戶經理李啟達先生表示接獲客戶委託放售位於長沙灣青山道688-690號嘉名工廠大廈高層單位，單位面積約3,500呎，業主意向價1,290萬連約放售，租約長至2018年12月，平均呎價約3,685元，回報厘數約3.7厘。

單位屬寫字樓貨倉靚裝修，高層光猛開揚，單位設有完善冷氣設備和洗手間；該廈1970年入伙，4部貨運升降機。位置上鄰近港鐵站，交通方便。

 

李啟達指，長沙灣區交通便利，運輸網絡完善，區內工廈物業的質素不俗，加上市場對區內工廈需求有增無減，深信有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

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李啟達  6222 2568

【萊斯新聞】安達工廈822萬易手

【萊斯新聞】安達工廈822萬易手

受惠起動九龍東計劃及沙中線，新蒲崗區工廈備受市場熱捧，近年亦有不少新蒲崗工廈進行活化或翻新，帶動區內物業身價提升，吸引區內區外投資者視線，令工商物業市場觀望氣氛濃厚，成交日益增加。

 

萊斯物業客戶董事關劍萍小姐表示日前市場錄得位於新蒲崗3-5號 安達工業大廈高層單位成交，面積約2,800呎，成交價約$822萬，平均呎價約$2,935元，市場平均呎租價約11元，回報厘數約3.7厘。原業主於2013年以$710 萬購入，持貨 4 年，帳面獲利 $112萬。

 

該單位樓底高10呎，四正，多窗開揚，內部設有會議室，洗手間和冷氣；該廈全幢樓高7層，有兩邊出口向大街，出入方便；地理位置優越，毗鄰有銀行食肆林立，附近有巴士站、小巴站，交通便利，且區內有大型購物商場Mikiki，沙中線啟德站近在咫尺，人流更暢旺。受到沙中線方案的發展及區內亦有多幢物業擬改建作酒店及商業寫字樓，所以甚具投資潛力，物業升值無限，將為新蒲崗帶動更多人流及消費力。

 

關劍萍指，「起動九龍東」影響下，發展漸趨成熟，沙中線工程亦接近尾聲，前景一片向好，吸引了不少投資者及用家對啟德發展區工貿市場的關注，區內工商廈需求日益增加，加上新蒲崗區工廈呎價仍有低水選擇，展望新蒲崗買賣及租務市場交投持續增長。

 

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關劍萍小姐   9508 3168

【萊斯新聞】寧晉中心連約3058萬沽

【萊斯新聞】寧晉中心連約3058萬沽

受惠起動九龍東及官塘行動區，觀塘近年有多幢新型商廈落成及入伙，帶動區內物業身價提升，自然吸引不少投資者及用家市場熱捧，成交日益增加。

 

萊斯物業高級物業顧問張成坤小姐表示剛速成位於觀塘成業街7號寧晉中心中層，面積約2,780平方呎，成交金額$3,058萬元連約沽出，平均呎價約$11,000元，市場租金淨值約28元呎租，回報達3.5厘。原業主經營設計公司，於2010年 $1,502 萬購入，持貨約7年，帳面獲利$1,556萬。該物業有穩定設計業租客，新買家為區內業主，購入該單位作長線投資及收租之用。

該單位樓底高12.7呎，企理寫裝，景觀開揚多窗，內部設有獨立會議室、洗手間及冷氣設備。

該廈屬於2010年建成，玻璃幕牆，外型美觀，連商場及停車場共樓高36層，頂樓可望360度全寬景觀，高層海景，屬觀塘優質甲級商廈。大廈配套十分完善，低層設有銀行、食肆及商場。鄰近工商區，環境優雅，人流如鯽，毗鄰已有多幢新型工商廈落成，屬商業旺地，地理位置優越，鄰近觀塘港鐵站，步行2分鐘即到，附近有巴士及小巴站，近郵輪碼頭，交通十分便利。加上近APM，附近設有中港直通巴士，來往中港兩地非常方便，只需40分鐘即可到達。可見該商廈有升值潛力，回報達3- 4厘，具投資價值。

張成坤續稱，觀塘區工商廈林立，受「起動九龍東」影響，觀塘區已逐漸轉型為工商綜合區，發展配套完善，營商前景備受看好，加上區內工商市場投資氣氛熾熱，料投資氣氛將繼續保持濃厚。

 

 

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張成坤：5309 1133 

【萊斯新聞】放寬工廈用途助新興行業

都市日報專欄-[專談工商]

放寬工廈用途助新興行業

近年不少新興行業傾向租用工廈發展，然而工廈空置率低，工業及商貿用地趨向飽和狀態，建議政府可研究在合法和符合公眾安全大前提下，放寬工廈用途。隨着香港商貿發展成熟，傳統工業需求減弱，工業製造及營運用途日漸式微；傳統工業北移，工業區逐漸變身，受市場追捧，新興行業及一些迷你工作室湧現，可是不少工廈用途卻被限制，令寫字樓及工商廈供應緊絀，以屯門區工廈尤甚，細面積需求更激增，這方面必需對症下藥，解決工廈用途。

香港住屋有限，需要大量空間存放私人物品已進一步走向迷你倉，迷你倉在新界工廠區發展蓬勃，一般物流及倉儲為主的行業，對工廈樓面的需求將持續上升，建議政府可放寬工廈用途予迷你工作間，放寬非工業用途限制，讓更多香港人能小本創業，發展創意行業，亦可考慮放寬部分行業限制及加快審批時間，以補地價或容忍費形式去支持這類型行業，令迷你工作空間提升准許用途，亦可考慮放寬個別樓層或單位的用途限制，以更有效運用土地資源，能為本港多元化經濟持續發展提供空間。建議由新界工廈先啟動，屯門、元朗、上水、粉嶺等工業區，人流及交通效應，亦帶動新界區經濟發展。

迷你倉市場發展成熟，短期內亦沒有其他行業取代，政府對迷你倉應有一套標準去明確規管及監察，協助迷你倉公司及租戶有指引及保障。政府應可積極重啟活化政策，讓舊有工廈有多一個選擇，重新發展，冀望能透過彈性處理助新興行業進駐工廈，惟仍需要與多個部門商討細節，以「消防」「樓宇安全」為主要考慮因素，優化工廈配套設施，灑水系統，消防及物業結構。工商物業租值及投資回報將不斷攀升，市場對細價工廈需求殷切，預測未來成交也接續增長。

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黎智生先生
萊斯物業執行董事

vincentlai@hkfpa.com

【萊斯新聞】啟業工廈連約3,380 萬沽

【萊斯新聞】啟業工廈連約3,380 萬沽

受「起動九龍東」影響，東九龍發展漸趨成熟，近年新蒲崗有不少工廈進行重建，加上沙中線工程亦接近尾聲，前景被受看好，吸引區內區外投資者用家支持，市場氣氛濃厚，成交日益增加。

萊斯物業高級客戶董事潘麗姝小姐表示剛促成位於新蒲崗三祝街15-17號啟業工廠大廈單位，成交金額3,380萬連約沽出，單位面積是4,586呎，平均呎價約7,370元，回報3.3厘元，租約期長至2019年7月。原業主於1997年3,150萬連其他物業一籃子購入。該單位四正企理，樓底高13呎，內設洗手間及冷氣配備。

該大廈鄰近大有街，大型商場，銀行，食肆，還有新鴻基剛入伙的商業寫字樓。附近交通四通八達，鄰近沙中線、鑽石山港鐵站及太子道，且有多條港九巴士線等，吸引新買家看好新蒲崗區內工廈的發展，對於前景亦具有信心。

潘麗姝續稱，東九龍區工廈發展加快，工廈發展步伐穩健，新蒲崗區傳統工廈氣息日濃優厚成為市場主流，新蒲崗區工廈呎價仍有低水選擇，市場對區內工商廈需求日益增加前景一片向好，展望新蒲崗買賣及租務市場交投持續增長。

       

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潘麗姝小姐　9143 0386

【萊斯新聞】匯城高層830萬放售

【萊斯新聞】匯城高層830萬放售

葵涌為傳統工業區，工商配套完善，且交通便利，數年之間由工業區蛻變成工商綜合地段，漸漸增加不少商業氣息，加上近年區內有不少工廈進行活化，因此吸引不少投資者及買家的目光。

萊斯物業高級物業顧問樓璐茜小姐示接獲業主委託放售位於新界葵涌青山公路403-413號匯城集團大廈高層單位，面積約1,738呎，業主意向價約830萬放售，平均呎價4,800元，市場租金淨值約15元呎租，回報達3.5厘。該單位向東南方，樓底高13呎，新裝修，多窗開揚，內設洗手間及冷氣配備。該廈為甲級工廈，於2014年初入伙，全幢玻璃幕牆及雲石大堂，24小時中央冷氣，高級管理，並設有兩層停車場，車位充裕。鄰近交通方便，有多條巴士線及小巴專線通往各區鄰近港鐵站，出入港九方便。

樓璐茜續稱，近年葵荃區有不少發展中項目，亦有不少工廈進行翻新，配套完善，前景一片向好，早已成為買家熱捧對象，加上市場對區內工廈需求有增無減，相信該區工商廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

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樓璐茜小姐    5408 6875  

【萊斯新聞】工商物業交投跑贏住宅

都市日報專欄-[專談工商]

工商物業交投跑贏住宅

東九龍商業發展一日千里，成為第二核心商業區，用家及投資者爭相進駐，帶動區內物業造價穩步上揚，甚具投資潛力，低層物業更成資深投資者的必爭之物。
東九龍中，以觀塘商貿區發展最為成熟，備受市場追捧。截至8月底，觀塘區錄得成交66宗，其中工業46宗、商業10宗、車位10宗，而下半月更連續成交四個一樓單位物業。市場消息指，大額成交有鴻圖道金凱工業大廈地下、一樓及4樓，一籃子成交涉資近兩億，另外大業街達通大廈全幢由星星地產以3.6億售出。
自葵涌美適工業大廈大火後，政府於8月16日重申檢討本港大廈需求及政策，特首林鄭月娥公開表示，會重研工廈三個重點方向，並會於短時間內公布及落實，包括重啟活化工廈、擬放寬工廈低層用途，以及研究放寬高樓齡工廈的強拍條件。就擬放寬工廈低層用途消息後，觀塘於兩周內連環成交5個低層一樓物業，較矚目為駿業街60號駿運工業大廈1A，剛以980萬易手予資深投資者「波叔」鄧成波；原業主為劉姓投資者，於本年5月以600萬買入。而觀塘成業街15-17號成運工業大廈101及109-11一籃子物業，則由資深投資者羅珠雄購入，總面積約近9,500呎。

春江水暖鴨先知，相信並非為物業代理專利，工廈投資者亦有山雨欲來之勢；觀塘主流一線街成業街及開源道的低層優質筍盤投資潛力備受看好；盤源緊絀，呎價仍見繼續上漲，成業街華富工貿中心低層面積約1,296呎，放售呎價5,000元，成業工廈面積約980呎，放售呎價7,000元，而開源道利寶時中心面積約1,437呎，呎價7,200元，觀塘旺街一樓近樓梯單位，現今一盤難求。
東九龍中以觀塘商貿區發展最為成熟，備受市場追捧，加上細碼工廈入場門檻低，一線街地段備有優越的交通網絡，深受用家及投資者追捧，預期新一輪升浪將會展開低層優質物業爭奪戰。

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【萊斯新聞】工商物業交投跑贏住宅

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工商物業交投跑贏住宅

受惠政府樓市新政及各區發展潛力盡釋，工商發展漸趨成熟，造就工商物業投資價值亮麗，成交上揚，令到近年工廈物業成為各路資金追捧對象，跑贏住宅。
去年11月4日，政府公布樓市新政：非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港人購買第二套住宅的「從價印花稅」提高到15%，二手住宅降溫；另一邊廂，工商樓宇成交急增，成交量由去年8至10月的平均258宗，比較去年11月至今年1月平均成交量440宗，升幅達71%，再比較今年6至8月的518宗，升幅更達101%；成交金額方面，以上三段期間分別為22億元、30億元(上升36%)及34億元(上升36%)，表現理想。
為何工商物業二手成交量升幅會跑贏住宅二手成交量升幅呢？其一是在去年政府政策出台後，購買二手住宅樓宇成本增加，資金找出路，便流入了非住宅物業；第二是投資工商舖車位，只需支付雙倍印花稅(DSD)，無需支付特別印花稅(SSD)或買家印花稅(BSD)；第三是買家對住宅升幅有保留，因為每次住宅樓宇的樓價有勢頭向上時，政府必定出招壓抑，已成為現時普遍置業人士的觀念，無疑令買家卻步。
明年催化劑：港珠澳橋通車
第四是工商物業違反用途，包括去年10月時九龍灣淘大大火及今年8月於葵涌工廈劏房內有3人死亡的火警，特首林鄭月娥隨即表示工廈用途偏離地契所限，擬重啟活化工廈，初步研究以下方向：1.重啟活化工廈；2.放寬工廈低層用途；3.再研究放寬工廈强拍條例，加快重建拆卸。回顧 2010 年推出活化工廈計劃，在這6年間，平均呎價由2010年2,459元大幅攀升至2016年之5,946元，其間升幅達2.42倍。第五個原因是在各項物業中，工商物業回報率仍然是跑贏大市，回報率約4%左右，相對於其他的物業包括住宅、寫字樓及店舖的回報率只介乎1%至3%之間．利差明顯。
展望港珠澳大橋明年通車後，會為西九龍及新界西面帶來實質的效益，預料在這個區域的工廈市場也成為投資者新寵兒，工商物業的升幅較大。承受區內交通配套設施便利，擁有地段優勢，商貿元素日漸增加，工廈樓面選擇多，吸引不論用家及中、長線投資者垂青，入市步伐快速，工廈在投資者眼中就形成更加吸引的條件，追捧上揚，工廈物業前景繼續被看高一線。因此，預期工廈群潛在價值及投資回報將不斷攀升，市場對細價工廈需求殷切，預測未來成交也接續增長。

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【萊斯新聞】ONE MIDTOWN 高層3,300萬放售

【萊斯新聞】ONE MIDTOWN 高層3,300萬放售

荃灣區周邊配套發展成熟，商場及食肆一應俱全，同時備有港鐵及西鐵線，吸引不少投資者及用家進駐來港發展，刺激工貿大廈需求增多，有業主睇準時機出撃放售單位，帶動整區工廈買賣市場日漸升溫。

萊斯物業客戶經理楊益明表示接獲業主委託放租於荃灣海盛路11號ONE MIDTOWN高層單位，該單位建築面積約5,082呎，意向價為3,300萬交吉放售，平均呎租約6,500元。單位寫字樓企理裝修，高層海景，罕有大面積，配有地毯及中央冷氣，落地玻璃大窗，視野廣闊，飽覽全藍巴勒海峽全海景。ONE MIDTOWN建立於2012年，玻璃幕牆，華麗大堂，優質管理，並設有8部客用升降機，11部貨用升降機，可入40呎貨櫃，車位充裕，所屬區內優質新穎工廈地標之一；大廈步程往荃灣西鐵站亦只需5分鐘，附近亦有巴士及小巴到達各區，出入方便，大廈鄰近屯門公路及西九龍三號幹線，四通八達。毗鄰有大型購物商場，食肆林立。承就各優點及配套，該廈已吸引不少企業陸續進駐作總部或寫字樓。

                                                                                  楊益明續稱，近年葵荃區有不少發展中項目，近年荃灣區有多幢工廈進行翻新，新型工貿湧現，市場對區內工廈需求有增無減，加上荃灣區交通配套完善，帶動整區工廈買賣市場日漸升溫，相信該區工廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

 

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楊益明: 6998 6139

【萊斯新聞】華寶相連1,048萬連約成交

【萊斯新聞】華寶相連1,048萬連約成交

觀塘區工商廈林立，受「起動九龍東」影響，觀塘區發展配套完善，自然吸引不少投資者及用家市場熱捧，帶動觀塘工廈交投活躍，成交日益增加。

萊斯物業客戶經理梁雪芬表示剛促成位於觀塘官塘鴻圖街42號華寶中心高層相連單位，兩單位面積合共約1,845呎，以 1,048萬連約成交，平均呎價約5,680元，市場平均呎租約20元，回報厘數約4厘；租客分別為貿易公司及海味陳列室，其中1 間租約期至2018年9月。原業主於 2006 年$ 100 萬購入，持貨11年，帳面獲利$ 948 萬。 

該單位樓底高14呎，多窗開揚，配備會議室，地毯冷氣及獨立洗手間。華寶中心屬新型工業大廈，開揚城市景 ，管理完善。加上大廈位置非常優越，位處觀塘核心地帶，工貿區中心，屬商貿旺地，同區有甲級商廈林立，旺中帶靜，人流集中。附近配套很完善，設有銀行、食肆及商場apm，附近亦有酒店位於其中。鄰近觀塘港鐵站，步行5-10分鐘即到，亦設有巴士及小巴站，近郵輪碼頭，交通十分便利。

梁雪芬稱，受惠起動九龍東及官塘行動區，觀塘近年有多幢新型商廈落成及入伙，升值潛力增強，營商前景備受看好，加上區內工商市場投資氣氛熾熱，料投資氣氛將繼續保持濃厚。

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梁雪芬：9013 3461