【萊斯新聞】專欄：一宗成交的故事

都市日報專欄-[專談工商]

一宗成交的故事

近日新蒲崗區工廈成交連環破頂，比較顯著的要數指標工廈之一：大有街32號泰力工業中心。該幢工廈 24層高，每層14伙，面積介乎1,000呎至1,600呎，有雲石大堂，設有車場，客貨升降機有12部，為同區之冠；項目位處大有街最旺中心段，銀行食肆集中，附近交通方便，鄰近巴士站及鑽石山港鐵站，加上地標大型商場Mikiki及鑽石山荷李活廣場在附近，人流暢旺。

該廈18樓有一個1,308呎向雙喜街的單位，於上年12月左右，筆者同事Coldcall放盤，但業主放售之意欲不大，似乎在秤身家，於是叫價高出當時市場造價20%有多，呎價達6,116元，總價800萬，而當時市場成交價介乎於呎價4,800至4,950元左右之水平，還未升穿5,000元。不過特首林鄭上任後，重申提及活化工廈之政策會研究重新啟動，令工廈市場投資氣氛有增無減；加上2019年中通車之沙中綫啟德站與新蒲崗只有一條馬路之隔，而新地(016)在啟德發展區以251億元天價投得地王，在各種利好因素帶動下，區內工廈價值三級跳，該18樓之單位最終於最近6月初以破頂價890萬成交，呎價6,804元，比業主放售價更高了11%，半年間造價升幅達38%，極之驚人。

該單位業主反價仍獲得買家A君垂青，乃事出有因，新買家A君為區內用家，在市場上尋覓了好幾個月，農曆年後看中了同座19樓一個單邊1,606呎之單位，業主意向價920萬，呎價5,728元，但買家嫌叫價太高放棄，但該單位很快便被市場消化，被區內一投資者以905萬購入作收租用途，呎價5,636元。其後A君在市場上蹉跎不少日子，仍未買到心水單位，睇中的單位不是反價便是封盤，在剛性需求下，成就了今次破頂交易；雖然這並不是甚麼大刁，但反映市場沒有死雞執，而很多同行及筆者都覺得A君做了果斷決定，皆因在執筆此文章時，有同事向我匯報她有一單泰力工中的買賣做不成了，因業主即場反價7.8%，面積1,606呎的單位要1,150萬才售，呎價7,160元。

從這案例的進程分享，相信在不久日子，泰力工業中心很快升穿呎價7,000元！在「起動九龍東」計劃及沙中綫發展下，市場對區內工商廈需求日益增加，前景一片向好，具投資潛力，物業升值無限。



古仕賢先生
高級區域營業董事

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【萊斯新聞】中海日升低層2,600萬連約放售

【萊斯新聞】中海日升低層2,600萬連約放售

在起動九龍東的影響下，觀塘區短短數年間由工業區蛻變成為工商綜合地段，集時尚、潮流及工商業於一身，各項配套完善，吸引不少投資者及用家市場熱捧，帶動區內交投活躍，成交日益增加，業主睇準時機出撃放售單位，帶動整區工商廈買賣市場日漸升溫。

萊斯物業高級客戶經理梁雪芬表示接獲委託招售官塘駿業街56號中海日升中心商場低層，面積約1,448呎，業主意向2,600萬連約放售，平均呎價 18,000元，現租客為日式主題餐廳，租約期至2020年6月，租金回報約2厘。單位樓底高達4.4米，有來去水，大電可供餐廳用途。中海日升中心為2015年入伙，玻璃幕牆，雲石大堂，中央冷水，24小時有冷氣供應，沒有時間限制，更設有停車場及卸貨台，車位充裕。該廈位處於觀塘主流一線街，黃金地段，各式食肆臨立，成行成市，附近大型新式商廈人流集中，早午晚市暢旺，升值潛力強，投資首選，交通配套完善，鄰近港鐵站, 多條巴士及小巴線。

梁雪芬指，由於近年觀塘區有多幢商廈及商場落成，人流日益興旺，升值潛力強，吸引各行各業進駐發展不同業務，前景備受看好，相信該區工商廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

 

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【萊斯新聞】專欄：葵涌細碼工廈受捧

都市日報專欄-[專談工商]

葵涌細碼工廈受捧
工廈市場今年交投熾熱，屬於傳統工業區的葵涌，因造價相對低水，成為不少投資者入市的首選，加上市場資金充裕，工廈拆售項目續受追捧，特別是細碼工廈方面交投活躍，區內多個活化項目即將落成，升值潛力高企。

大家可以放眼共睹葵涌一些主流工廈成交資訊，其中以1,000呎以下單位居多的和豐工業中心，位處打磚坪街68號，由年初的呎價約2,800元，至6月份已升至均價約3,600元，升幅達29%。另外梨木道 79 號亞洲貿易中心同樣以1,000呎以下單位為主，由年初的呎價由3,600元升至6月份呎價為4,600元左右，升幅也達28%。而梨木道32至50號金運工業大廈，由年初呎價2,400元升至6月份的3,200元，升幅達33%。在短短這幾個月間，造價已見這升幅，可見市場需求有增無減。

呎價半年升近三成

宏觀去年細碼工廈拆售反應良好，資料顯示2017年500萬元以下工廈的買賣成交個案，錄得約2,940宗，按年上升57%，當中包括廠家拆售「K系列」工廈如“K One Island”、“K One East II“以及“K One 2”。另外，位於葵涌葵豐街33號華豐工業中心之工廈項目「都薈」銷情均見理想，另外樂風集團旗下多個“LOFTER”工廈盤，更成市場焦點。踏入2018年，工廈拆售亦停不了，位於葵涌金富工業大廈的項目「尚薈」共52個單位，面積介乎185至365平方呎，定價由112萬至219萬元，開售短短一周，已賣出十幾個單位。

由於目前市場資金多，仍尋找不同投資機會，而本港創業風氣盛行，小型工廈單位受初創人士歡迎，工廈呎價仍較商廈及舖位便宜，最重要是入場費較低，成為不少初踏足工商舖市場投資者的首選。近一年投資者拆售的項目中，入場費低至數十萬元起，可給予傳統住宅投資者機會入市；短期內市場仍有數個工廈拆售項目，相信交投仍然熾熱。




黎智生先生
萊斯物業執行董事

vincentlai@hkfpa.com  

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【萊斯新聞】專欄：觀塘工廈升幅驚人

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觀塘工廈升幅驚人

新項目開售及全層工廈拆售登記、加上港珠澳大橋通車在即，帶動屯門登記急升，造就整體工廈市場持續熾熱。據市場資料，首5個月整體工商舖賣買註冊量共錄得4,389宗，較去年同期升22.4%，工廈首5個月註冊宗數錄得2,873宗，佔整體工商舖交投65.5%。2018年3至5月份全港共錄得1,523宗工廈物業買賣登記，為9個月次高，並為2013年初DSD辣招以來錄得第三高的月份。期內工廈登記金額總值亦輕微回升3%，錄得44.16億元。

自從起動東九龍推行以來，觀塘工廈買賣氣氛日漸濃厚，亦帶動區內對飲食及零售的需求，區內物業投資不俗，尤其舊式工廈獲投資者垂青，根據土地註冊處資料顯示，觀塘鴻圖道32號榮興利工廈一籃子物業以5.725億易手，分別為地廠A及B、1至4樓及6樓全層，以及5樓A室，成交價介乎3,250萬至1.025億元，總涉資5.725億元。新買家為Epic First Holding Limited，其公司董事為共享工作空間Campfire共同創辦人及行政總裁謝耀陞，與共同創辦人兼總裁馮康等。原業主於2012年購入物業時，4至5樓的成交呎價約2,300至2,800元，今翻一籃子成交呎價已達6,600元，升值達2.6倍，回報可觀。

月初市場錄得觀塘道55號開聯工業中心 A座高層成交，單位面積1,710呎，連租約一併成交價1,300萬元，呎價7,600元，原業主於2001年以78萬購入至今，持貨17年升幅更達16.6倍。另有觀塘海濱道143號航天科技中心底層，面積約10,589呎連3個車位，成交價約8,470萬，平均呎價約8,000元，新買家作投資收租。短短一年間觀塘工廈物業投資升勢持續凌厲，例如各大銀行及零售旺地開源道，知名度高的開源道55號開聯工業中心低層，單位面積約1,178呎，2016年7月份以呎價4,397元成交，今日一個不足千呎單位696呎，成交呎價已達6,724元，相對升幅達53%。

開源道54號豐利中心亦不弱，物業單位面積約 4,103呎，於兩年前成交呎價4,500元，直至今年第一季，單位面積1,742呎，其成交呎價已經去到6,750元，升幅有50%。筆者亦睇好成業街11號華成工商中心，該廈早前完成翻新工程，煥然一新的華麗大堂及門面，提升該廈競爭力，中層989呎單位本年4月成交，呎價6,572元。對比去年同期，相對面積1,366呎，呎價造價為4,392元，升幅50%；華成工商中心位置優越，毗鄰為東廣場，銀行及多家食肆，附近有大型商場apm，加上鄰近觀塘港鐵站，交通十分便利，由於該廈處於工商綜合地段，獲不少投資者及用家垂青，自用投資皆宜。



古仕賢先生
高級區域營業董事
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【萊斯新聞】企業廣場1期全層開放日 意向價9,800萬

【萊斯新聞】企業廣場1期全層開放日

意向價9,800萬

自起動九龍東推行後，九龍灣工商物業林立，交通匯聚，工商氣氛日漸濃厚，升值潛力增強，營商前景備受看好，自然吸引不少投資者及用家熱捧，業主睇準時機出撃放盤，帶動整區工廈買賣市場。

萊斯物業高級客戶董事黃美玲小姐表示獲業主委託放租及放售位於九龍灣常悅道9號企業廣場1期1座5樓全層，面積約9,981平方呎，業主意向放售價9,800萬，放租價26萬，平均呎價約9,818元。並於6月14-15日，6月20-21日，中午十二時至下午三時設定為開放日，讓客戶可直接實地觀賞環境。

該全層三邊單邊企理寫字樓裝修，多窗開揚，內園小海景，樓底高約11呎，設有會議室、洗手間、冷氣和地毯。該廈大廈地下至二樓設有食肆、商舖及車場，總樓層21層，設有停車場及卸貨台，車位大量充裕，可入40呎櫃，該廈位於九龍灣核心地段，適合作陳列室、共享空間、中小型集團總部。附近交通亦十分便利，樓下有巴士總部及多條小巴線往來各區，步行約10分鐘到港鐵站。

黃美玲稱，受「起動九龍東」影響，對整個觀塘、牛頭角以至九龍灣的工商物業市場前景被看高一綫，加上由於核心區商廈空置率低企，租金、呎價持續上揚，令不少目光轉該區區內商廈，全層單位更受用家及投資者熱烈追捧，展望市場氣氛將繼續保持濃厚，前景理想。

此單位現開放時為6月14-15日，6月20-21日，中午十二時至下午三時，歡迎參觀。

 

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黃美玲小姐　6035 8668

【萊斯新聞】京貿中心中層757萬成交

【萊斯新聞】京貿中心中層757萬成交

東九龍發展一日千里，前景全面看好，區內工商物業身價升值指數節節上升，其中以中價盤叫價相對具競爭力，對買家吸引力大增，成投資者及用家追捧，入市態度會越見積極，承接快升值潛力可觀。


萊斯物業高級物業顧問邱小姐表示剛促成位於觀塘駿業街62號京貿中心中層，單位面積約1,003呎，成交金額757萬成交，平均呎價約7,547元，市場平均呎租價約22元，回報達3.4厘。原業主為區內資深投資者，於2009年 以260 萬購入，持貨約9年，帳面獲利497萬，新買家購入後自用。該單位為中層靚寫字樓裝修，樓底高12呎，內設有洗手間及獨立冷氣，景觀開揚。該廈發展商為新鴻基，玻璃幕牆，屬區內新型工貿樓之一，屢受用家歡迎；該廈位置優越，鄰近大型商場APM，人流如鯽，加上交通方便，毗鄰牛頭角港鐵站，多條巴士專線通往各區，四通八達。

邱氏續稱，觀塘區近年由工業區蛻變成工商綜合地段，區內愈來愈多商廈湧現，亦有大型商場及商廈項目，集時尚、潮流及工商業於一身的工商綜合地段，營商前景備受看好，以1,000呎以下面積的物業最切合市場需求，自然吸引不少投資者及用家市場熱捧；加上不少大面積單位分拆或轉用途目的，帶動區內交投活躍，成交日益增加；觀望工商市場氣氛濃厚，料買賣市場交投持續增長。

 

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邱小姐Esther 67747473 

【萊斯新聞】專欄：屯門工商物業看高一線

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屯門工商物業看高一線

屯門工業區近年受惠於本港經濟，包括不少大型基建發展及活化政策，而港珠澳大橋即將通車，除了將東涌打造成本港與內地接駁的門戶外，亦會興建一條屯門至赤鱲角連接路，有關道路預計將於2019年或以後通車，屆時會加強屯門向外連接，有助帶旺區內人流及物流，亦有利區內工商業大廈樓價。

早在3月份，屯門第49區小冷水路屯門市地段第544號物流地招標，佔地約34萬平方呎，根據規劃屬於「其他指定(貨櫃存放場及修理站)」用途，地積比率2.5倍，可建樓面約85.2萬平方呎，將來可建5層高的物流中心。招標亦吸引5間財團入標，包括新地、信置、新創建及新加坡豐樹基金等，最終亦由嘉民集團奪得，成交價逾27.5億元，即每平方呎樓面地價約3,228元。

區內活化工廈個案多

近年屯門工業區內共有多達10宗工廈獲申請活化或重建個案，未來商業樓面供應合共190萬呎，其中以「舖王」鄧成波最為活躍。以東亞紗廠工業大廈為例，該工廈位於河田街2號，佔地7.2萬平方呎，正申請改裝及加建成商廈連酒店，包括由現有15層高加建至17層高，建成後總樓面46.6萬平方呎，酒店部分合共佔逾六成。另外，申請者建議地下至2樓作零售，3樓至11樓劃分為酒店，樓面約佔29萬平方呎，提供約599間酒店房，每層約54間，平均面積約490平方呎，最高3層則作辦公室，預計可於2021年中落成。

現時屯門工業區內的工廈平均呎價，介乎2,000元至4,000餘元之間，當港珠澳大橋通車後，屯門工業區前景必定可看高一線。事實上，筆者亦接獲業主委託放租位於屯門新平街2號屯門工業中心單位，面積約5,899呎，業主意向價約4.2萬元放租，平均呎價約7.12元。該單位為貨倉裝修，樓底高10.8呎，多窗開揚，150A大電，內置洗手間和冷氣，合Bitcoin掘礦公司、物流、食物製造業等租用。

大廈位於屯門工業區中心地段，客源穩定，地理位置利作貨倉運輸，升值潛力優厚。大廈附近交通網絡四通八達，鄰近西鐵線屯門站及巴士小巴站，方便通往各區及市中心。屯門區受惠於多個發展項目，交通配套亦逐漸完善，人流暢旺，前景被受看好，受投資者及用家青睞，加上租務市場承接力穩定，預料將來吸引更多用家物色筍盤。




黎智生先生
萊斯物業執行董事

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