【萊斯新聞】專欄：地廠極具投資價值

都市日報專欄-[專談工商]

地廠極具投資價值

地廠，大家聽過嗎？顧名思義，有個廠字的物業，基本上都是作工業用途的，即使位於地下(G/F)也不例外。這些物業稱為地廠，它們面向大街，還有些鄰近港鐵站的，人流極旺，是很有睇頭的一類物業。時移世易，香港工廠這幾十年間大舉向北，除了柴灣區的洗衣廠外，香港已幾乎沒有傳統製造業和重工業了，現今的香港工業區已被聰明的商人滲入了很多商業元素，尤其是位置好的地廠，更是極具投資及商業價值。

以最近一個3,000呎超筍地廠為例，標明作工業用途，租金只是數萬元，售價也不到3,000萬，若能改變用途，租金肯定會立即狂升不止兩三倍，是十倍！你會問，世上哪有這麼着數的事？你這樣想就對了，工業用途又怎能作商舖？作不了商業用途的，價值怎麼能狂升呢？其實，如果工業用途的物業要改為商業用途，例如經營超級市場、銀行等，是切實可行的，但需要向城規會及政府申請更改用途、補地價或繳交容忍費；至於要補多少？每個地段的地廠完全不同，都需要由測量師估值、拗價、寫地政報告及計劃書等多重步驟。其中一個實例，位於葵涌華星街1-7號美華工業大廈地廠G-B1室，面積約980呎，市價租約淨值呎租約25元；該工廈位置優越，人流暢旺，只需步行3至5分鐘便到葵興港鐵站，該地廠早已成功改用途，由OK便利店承租多年，每月租金約52,000元，呎價約53元，變身後租值差異極大。

葵涌區地廠是香港各工業區之中屬於最低水之選擇，例如：位於葵榮街12-18號安發工業大廈地廠，面積約4,710呎，連租約放售價4,800萬元；和宜合道109至115號長榮工業大廈地廠，面積約19,575呎，連租約售1.6億元；葵涌嘉慶路11-13號生昌工業大廈地廠，面積約3,200呎，租金10萬全包；葵涌藍田街15-19號宋氏大廈地廠，面積約8,000呎，租金19萬全包；葵涌葵豐街18-26 號永康工業大廈地廠，面積約3,056呎，租11萬全包。而葵涌青山公路403-413號匯城集團大廈地廠，面積約7,100呎，收租14萬，放賣價6,958萬；該廈於2014年初入伙，為全幢玻璃幕牆甲級工廈，擁雲石大堂及24小時中央冷氣，並設有兩層停車場，附近有多條巴士線及小巴專線通往各區，鄰近港鐵站，出入方便。

政府近年積極參與舊區工廈改建及活化項目，地廠呎價走勢凌厲，廣受投資者支持，香港人熟悉的舖王鄧成波，就是靠地廠創造了一番天地，獲得了很輝煌的戰績及巨大的財富。如今地廠已經買少見少，無論租盤或者買盤都比較罕見，大家要把握機會啦！




黎智生先生
萊斯物業執行董事

vincentlai@hkfpa.com

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【萊斯新聞】裕林高層1600萬連約放售

【萊斯新聞】裕林高層1600萬連約放售

近年葵涌區有不少發展中項目，區內不少工廈進行翻新，亦有新型商貿大廈發展項目湧現，加快舊工業區增值及轉型，帶動成交市場交易氣氛升溫，有業主睇準時機出撃放售單位，帶動整區工廈買賣市場日漸升。

萊斯物業客戶經理袁敬彬表示獲客戶委託放售位於葵涌葵樂街2-28號裕林工業中心高層，單位面積約6,338呎，業主意向以1600萬連約出售，平均呎價約2,600元，市場租金值約$60,000元，回報厘數約4-5厘，租約期至2018年11月。

該單位企理，半倉寫裝修，樓底高10呎7，多窗開揚，可入櫃，內有地毯，冷氣設備及洗手間。該廈管理質素高，設有貨梯4部，停車場、卸貨台，車位充裕，及可入40呎大櫃；交通四通八達，鄰近葵芳港鐵站及小巴站。

袁敬彬續稱，葵涌工商配套完善，加上交通便利，往來中港兩地便利，吸引不少投資者及用家進駐發展，市場對區內工廈需求有增無減，相信該區工商廈有價有市，令未來區內都能平穩發展，展望買賣市場交投持續增長。

       

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袁敬彬先生　9728 3905

【萊斯新聞】昌興盛三連1,639萬連租放售

【萊斯新聞】昌興盛三連1,639萬連租放售

近年荃灣區有多幢工廈進行翻新，亦有新型工貿湧現，加上周邊配套完善，吸引不少投資者及用家目光，業主睇準時機出撃放售單位，帶動整區工廈買賣市場。

萊斯物業高級物業顧問陸雍平先生表示接獲業主委託放售位於荃灣沙咀道21-27號昌興盛中心三連單位，總面積約4,099呎，業主意向價約1,639萬連約貨倉契放售，平均呎價約4,000元，租約為44,370。

該單位為貨倉裝修，內設洗手間及冷氣配備。大廈有4部貨梯及1部客梯，停車場可入40呎櫃且有卸貨台。附近交通方便，鄰近荃灣西及荃灣港鐵站，面對大型商場愉景新城，人流更暢旺，發展商近年積極購入全幢物業發展。

陸雍平續稱，荃灣區發展一日千里，區內各項配套亦非常完善，令不少內地企業進駐來港發展，市場對區內工廈需求有增無減深信有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

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陸雍平9022 4966

【萊斯新聞】專欄：東九商廈投資有價

都市日報專欄-[專談工商]

東九商廈投資有價

政府自2012年起大力推動「起動九龍東」計劃，完善觀塘及九龍灣一帶交通網絡及行人環境，配合該區新發展，東九龍交投活躍，其中牛頭角近日先後錄得大額商廈及工廈成交，相信該地段商業氣氛更成熟，續吸引財團注視。

觀塘全幢工廈市場成交非常活躍，會德豐以90億元售出觀塘8 Bay East全幢，成為歷來九龍區最大額商廈成交，亦成今年最大手物業成交，買家為內房商綠景中國(095)。物業位於牛頭角海濱道，原為九倉電訊廣場，早年拆卸，現正進行重建，早前發展商將該廈命名為8 Bay East，預計2019年落成。物業樓高21層，地下為零售樓層，3至25樓為寫字樓，另地庫3層為停車場，總樓面約59.6萬平方呎。市場消息指，發展商去年中已開始放售物業，項目總值約100億元，並曾獲數財團洽購，傳內地祥祺集團有出價，最終由綠景中國投得，平均呎價約1.5萬元。而觀塘道368號英亞工業大廈全幢，亦由盈敦發展有限公司(億京地產)以13億元購入，物業地盤面積約20,175平方呎，最高可建逾40層高甲廈，可建樓面總面積達24.2萬平方呎，物業現已交吉，隨時可作重建。

不受辣招稅局限的工廈物業，近年成為炒賣對象，獲實力投資者積極吸納，早前資深投資者林子峰以1.32億成交價購入觀塘鴻圖道22號俊匯中心20樓全層，面積約11,875平方呎，呎價11,116元，作長線收租之用。俊匯中心為新地名廈之一，大廈華麗雲石大堂，管理完善，玻璃幕牆高級商廈，地下至5樓為停車場，車位充裕，位置觀塘中心地段，鄰近港鐵站及大型商場，人流暢旺。此外，觀塘駿業街43至45號工廈項目，亦獲投資者林子峰、陳秉志等合組財團購入，成交價接近10億元，地盤面積約9,169平方呎，將建成一幢樓高13層的新式工廈，每層樓面介乎6,478至7,833平方呎，總樓面約10.08萬平方呎。該項目標準樓層將分間成13個細單位出售，平均每個單位面積約600餘平方呎，全部設有獨立洗手間及窗戶，屬新式工廈，估計投資者購入後會展開拆售部署。

多個傳統工業區逐漸轉型，尤其東九龍工廈前景亮麗，相關政策有利東九龍工廈發展。資料顯示，明年約有220萬呎商廈新供應，東九龍佔64%；當人口不斷膨漲，同時亦引入無限商機，現階段已有不少投資者、集團及發展商紛紛入市，可見東九商廈價值，展望帶動區內物業造價穩步上揚，備受市場持續追捧。



古仕賢先生
高級區域營業董事
arthurkoo@hkfpa.com

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【萊斯新聞】華富中層538萬連約成交

【萊斯新聞】華富中層538萬連約成交

近年東九龍發展潛力無限，加上區内不少舊式工廈需求增加，積極帶動觀塘區工廈活化轉型，推動該區升值潛力，吸引不少投資者及買家進駐觀塘區擴展業務，相信觀塘區內成交氣氛持續升溫。

萊斯物業客戶經理陳琪小姐表示剛促成位於觀塘成業街30號華富工貿中心中層單位，單位面積約774呎連平台，以538 萬連約成交，平均呎價約6,900元，市場租金淨值約20元，回報可達3.2厘，租約期至2019年8月。原業主於 2005 年以78 萬購入，持貨13年，帳面獲利460萬。

該單位多窗開揚，內設有平台、會議室、洗手間及冷氣；該廈設企理大堂，管理完善，交通方面斴近港鐡站，步行只需2分鐘，發展地區，鄰近翠屏河, 環境優美。

陳琪指，隨著新廈湧現，東九龍工商物業買少見少，投資升值潛力強勢攀升，而區內優質商用物業更見搶手，加上觀塘發展商貿區，商業元素加強，發展潛力無限，傳統工廈買少見少，更吸引用家或長線投資者垂青，料投資氣氛將繼續保持濃厚。

         

  

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陳琪小姐　5613 8535

【萊斯新聞】匯城高層830萬放售

【萊斯新聞】匯城高層830萬放售

近年葵荃區有不少發展中項目，亦有不少工廈進行翻新，配套完善，前景一片向好，早已成為買家熱捧對象，加上葵涌為傳統工業區，工商配套完善，且交通便利，因此吸引不少投資者及買家的目光。

萊斯物業物業顧問劉嘉耀先生示接獲業主委託放售位於新界葵涌青山公路403-413號匯城集團大廈高層單位，面積約2,395呎，業主意向價約1200萬連租約放售，平均呎價5,010元，市場租金淨值約$29,000元，回報達4厘。該單位高層靚景，寫字樓裝修，設備齊全，多窗開揚，內設洗手間及冷氣配備。該廈為甲級工廈，於2014年初入伙，全幢玻璃幕牆及華麗雲石大堂，24小時中央冷氣，高級管理，並設有兩層停車場，車位充裕。鄰近交通方便，有多條巴士線及小巴專線通往各區鄰近港鐵站，出入港九方便。

劉嘉耀續稱，葵涌區發展面貌將耳目一新，前景明朗，區內不斷有新型商貿大廈發展項目湧現，加快舊工業區增值及轉型，帶動成交市場交易氣氛升溫，不過工廈呎價仍屬低水，工廈物業需求甚殷，深信有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

                                                                                                                        

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劉嘉耀 5226 5378  

【萊斯新聞】專欄：新式工廈用途靈活

都市日報專欄-[專談工商]

新式工廈用途靈活

縱觀整體各工業區發展前景樂觀 ，市場對工廈需求有增無減，早已成為投資者熱捧對象，工業區面對轉型機遇，新穎工廈發展步伐一日千里，投資工商物業前景一片向好，買賣市場交投持續增長，樓市仍見暢旺，前景可觀。

市況暢旺，發展商恒地(012)旗下長沙灣永康街63號Global Gateway Tower(GGT)中層單位，上月經萊斯物業促成以呎價約9,400元出售，買家購買以作投資用途。現時市場上甚少有甲級工廈供應，加上發展商提供多項優惠，因此獲得不少用家及投資者垂青。

長沙灣區內近年有多座新型優質工廈落成，為該區帶來全新面貌，配合港鐵交通及未來高鐵優勢，令長沙灣營商環境變得更理想。GGT 位於長沙灣永康街63號，樓高29層，當中兩層有平台，有開放式全層、每層7伙以及每層13伙設計，單位建築面積介乎760平方呎至逾5,000平方呎，全層樓層面積介乎約1.46萬至1.75萬平方呎，連同5伙地下工場單位，合共提供257伙單位，總樓面面積近37.6萬平方呎。該廈參照中環著名商廈IFC的設計，具備區內罕有甲級工貿大廈元素，除設有全落地玻璃入口大堂，每層設有24小時獨立空調及來去水，並設升高地台，料可吸引承租力強的商戶進駐，帶來可觀回報。GGT於2014年初開售，上月成交亦理想，自從政府推出辣招後，住宅投資者即降低入市興趣，而非住宅物業不受新辣招規管，故有資金入市工商舖市場。

筆者認為在工商舖三個範疇上，以工廈呎價及入場費最便宜，相對可吸引住宅投資者注視。另外，個別新式工廈質素理想，提供獨立洗手間等設備，用途靈活，投資價值更高。九龍西一向屬本港工貿重鎮，加上近年發展迅速，多幢優質工商物業在區內落成，商業元素更上一層樓，競爭力絕不遜於東九。此外，廣深高速鐵路即將通車，將進一步與內地接軌，區內現有的完善交通網絡。今年投資市場料仍理想，工廈市場上，由於新式工廈入場費便宜，加上質素理想，本年工廈新盤上，預計今年推出荃灣德士古道及永順街交界工廈項目，另金朝陽旗下葵涌打磚坪街105至113號工廈項目，亦可望在今年推出。



黎智生先生
萊斯物業執行董事
vincentlai@hkfpa.com

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