【市場消息】工廈活化限制多

活化工廈政策推行至今四年，惟成功個案仍寥寥可數，專門翻新及活化工廈的外資基金鵬里資產管理認為，現有活化工廈條例限制過多，政府各部門可考慮放寬有關規定，同時做好區域整體規劃，以減低投資者活化工廈的難度，如何避免因審批過長，增加投資者成本。

現時全港共有約三千幢工廈，惟僅有百分之三至四成功活化，皆因工廈翻新先天限制多，例如工廈每層承重量遠高於商廈，令內籠柱位太多，不利作寫字樓或零售； 部分工廈外牆設計採「迷你窗戶」設計，與新式商廈格格不入。不過，現行條例中，政府規定活化需大致保留原則，外牆部分不可更改超過一半，令投資者活化時倍 添困難，希望當局放寬相關限制。

本港政府辦事重系統，例如要將一幢僅提供十個車位的工廈活化商廈，新車位要求可能需達一百個，但本港需事事入紙申請，再等待審批結果，政府批文進度較 慢，由申請到獲批，一般需時九至十二個月，較浪費時間。他續指，反觀新加坡較重「submission and feedback」（遞交與回應），即投資者遞交一個方案予政府時，相關部門會先給予意見，讓投資者再進行修改，令事情變得更有效率。

活化成本高

除此之外，現時活化工廈成本十分高，例如購入商廈翻新，涉及工程成本僅佔收購價一成，由於活化及翻新工廈較複雜，因此所需費用多達購入價兩成，可謂「將貨就價」。他又指出，由於建築費及近年樓價上升，都增加購入成本，令活化工廈更見困難。
現時鵬里於港管理多個活化項目，包括觀塘商廈KOHO及The Mark，前者現已預留三分之一樓面，平均呎租二十五至三十元；The Mark早前剛開始招租，已有五層獲洽租至尾聲，呎租由十六元起。至於荃灣百悅坊銀座式商廈現改以長持有，「樓上鋪」呎租介乎二十五至三十元，租客包括 超市、食肆及教育行業等，該項目投資額約六億元，活化前平均呎租僅八元。 


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【市場消息】葵涌華達工廈拆售車位工作室

【市場消息】葵涌華達工廈拆售車位工作室

香港文匯報訊 市場對車位需求殷切，市場消息指葵涌華星街8至10號華達工業中心車位及工作室放售事宜。

物業正獲大戶洽購約20個車位，亦有多個散戶洽購2個以上的車位。物業以嶄新形式推，車位及工作室套餐售價僅約153萬元起。

市場對項目反應佳

投資者對新產品興趣越來越大，見項目以套餐出售，既有保障又有新意，亦能滿足市場對車位及儲物空間的需求，現時已接獲多個查詢，預料市場對項目反應造好。

推售後租回增吸引

另一點吸引投資者興趣的，是車位以售後租回方式推售，並提供10年租金回報，買家可獲首3年約5厘回報，次3年為6厘，最後4年 可獲約7厘回報，相較市場一般車位回報更為理想，買家亦可收回車位自用或自行放租。冷氣管理、地租、差餉費用皆由賣家支付。

是次放售車位有107個，當中包括貨車位及私家車位。私家車車位售價由約143萬元起，貨車車位由約208萬元起，有意認購車位的買家，若非華達工業中心 業主，需連同工作室一併購入，工作室可作迷你倉使用，工作室實用面積由12至23平方呎，一個12平方呎的工作室售約10萬元。

【萊斯新聞】萊斯秋遊冰雪節齊嘆盆菜

萊斯秋遊冰雪節齊嘆盆菜

萊斯物業一向關注員工身心健康，提升員工在工作及健康間取得平衡，面對工商廈市場充滿挑戰的工作，在繁重的工作過後，也不忘放鬆娛樂舒緩心身。日前舉行了「秋季同樂日」，齊齊擁抱大自然。 在萊斯物業執行董事董事黎智生先生及黎毅先生帶領一眾員工及其家人同行，活動參加者人數近100人。大家暢遊錦田水頭水尾古蹟徑，沿途欣賞十多個景點，包 括聚星樓、鄧氏宗祠、覲廷書室、書齋榕樹屋和古井等，在大自然導賞中探索中國傳統古建築及文化色彩，大家除了解歷史風貌外，也到屏山品嘗了美味的一頓傳統 風味盆菜宴，大家更讚不絶口呢﹗此外，大家也到香港首個戶外冰雪館欣賞最大型的冰雕展覽，國家級冰雕大師及有來自世界各地冰雕藝術家的作品別出心裁，美輪 美奐，情景非常熱鬧、難忘！員工們藉此舒緩壓力，也可助互相加深了解，增添員工的凝聚力及士氣，齊享受共融相聚的歡樂的一天。 黎智生表示為面對工商廈市場不時變化，在繁重的工作過後，集團會定期舉行不同活動慰勞各同事，讓大家都可有效的方法應付工作壓力，以避免身心健康受損，也 可助提升員工工作質素競爭力及開發潛力。黎指工商舖成交持續增長，各區工商市況持續暢旺，預期11月及12月成交量仍會持續上升。集團將積極正面擴充，增 聘前線營業員，並歡迎同業加盟共創高峰。 工商熱線:3575 3933

 

【市場消息】新世界收購觀塘甲級商廈「KOHO」

 新世界收購觀塘甲級商廈「KOHO」

新世界發展(00017.HK) +0.010 (+0.105%) 沽空 $3.29百萬; 比率 3.898% 公布，集團看好寫字樓租賃需求及租金穩步上升，購入觀塘的甲級商廈「KOHO」。項目總面積達20萬平方呎，預計今年年底完成活化工程並入伙。市場消息 指，交易作價高至18億元，即平均呎價超過8,000元。

KOHO前身為工廈，為觀塘區內首個工廈活化的寫字樓項目。鵬里資產管理去年以9.8億元購入該工廈，並申請活化成為寫字樓。

新世界聯席總經理鄭志剛表示，市場對寫字樓的租賃需求續增及租金平穩向上，當中九龍東的物業升值潛力及寫字樓的租金被看高一線，故購入上述商廈，令旗下投資物業組合更多元化。(ph/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2014-10-27 16:25。)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

【市場消息】觀塘工商聯撐工廈開餐廳

 觀塘工商聯撐工廈開餐廳

香港文匯報訊（記者 子京）觀塘工商業聯合會會董陳立漢利用位於青山道的廠房開設英式餐廳Number Fifteen，日前舉行開張誌慶酒會，邀得觀塘工商聯會長余敏、國際獅子會中國港澳303區總監陳敬德、香港瓷畫會會長余徐菊霞及西九龍獅子會會長陳卓儀等主持剪綵。 

余敏等主持剪綵 

主禮嘉賓余敏致辭稱，香港早年工業發展興旺，興建不少工廠大廈；自內地實行改革開放，本港工業北移， 製造業日漸式微，令不少工廈空置。政府為鼓勵空置廠廈改變用途，2010年起推出一系列活化工廈的優化措施，不少位於觀塘、九龍灣、長沙灣、新蒲崗、火炭 和葵涌的工廠單位變身作商業用途。 

他續說，陳立漢將廠房改作飲食場所，不單是「活化工廈」的好例子，更為該廠廈用戶提供一個用膳與開會的好地方，並祝陳氏生意興隆，客似雲來。

出席酒會的還包括觀塘工商聯永遠榮譽會長李文、廖漢輝，榮譽會長陳延邦，副會長俞建喜及會董，國際獅子會中國港澳303區區職員與各屬會獅友，香港瓷畫會及香港英國聖約翰爵士會等各界友好逾200人，賓朋同賀陳立漢再展鴻圖，事業再創高峰。

【市場消息】ANREV看好日本澳洲地產

ANREV看好日本澳洲地產

亞洲非上市房地產投資協會（ANREV）投資者諮詢委員會主席Graham Mackie表示，看好日本房地產的回報，而澳洲市場的高透明度是當地利好因素，惟投資者需留意日圓的潛在貶值風險。他透露，內地保險企業資金流向海外物 業市場，主要地點包括主要金融中心如倫敦、紐約及澳洲等。

Graham Mackie稱，過去一年本港黃金地段寫字樓回報下滑，表現趨於平穩，下行風險仍然存在。他又指，本港政府提高印花稅等政策，干預本港自由市場環境。

星洲對中港投資飆升數倍

環球工商物業投資數據研究機構Real Capital Analytics報告顯示，今年第三季全球跨境資金流按季增長迅速，中國資金管制逐漸寬鬆亦是未來數年的主要趨勢。

此外，過去一年亞太區資金逾半投資留在區內，反映亞太地產市場受到投資者關注，其中新加坡第三季投資於中國及香港的金額按年分別飆升447%及308%，達到74億及11.3億美元，中國對香港的投資亦上升129%至15.7億美元，反映香港工商物業前景良好。

 

【市場消息】立法會十九題：活化工業大廈

政府自二○一○年四月起實施一系列利便舊工業大廈（工廈）重建和整幢改裝的活化措施（活化工廈措施）。有不 少意見認為，活化工廈措施刺激了工廈單位的交投，亦令租金不斷上升。因此，一批正租用工廈單位的藝術工作者及藝術團體面對租金上升或被迫搬遷等問題。此 外，分別有藝術及體育團體反映，現時的消防及城市規劃條例過時，使他們在工廈內進行活動時處處受到限制。
政府在二○○九年十月宣布一系列活化工廈措施，利便舊工廈重建或整幢改裝，提供更多樓面面積以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要。措施自二○一○年四月一日起實施，其後分別於二○一二年四月及二○一四年二月推出優化安排，其中包括延長申請限期至二○一六年三月三十一日。

（一）截至二○一四年九月底，地政總署共接獲１４１宗在此措施下重建或整幢改裝工廈的申請，其中１００宗已獲批准。不符合有關訂明要求的申請均會被拒，例如申請地點並非位處法定規劃圖則的指定地帶的工廈等。自措施實施至今，共有５宗申請被拒。

（二）活化工廈的新用途由申請人提出，地政總署按申請的用途處理，活化工廈措施並無規定有關申請必須作任何特定用途。一般申請涉及不同範疇的新用途，在獲 批的個案中，擬議的新用途主要包括辦公室、食肆、商店及服務行業和酒店。獲批個案的申請人須簽立有關土地文件，有關土地文件在所需手續完成後會在土地註冊 處註冊。公眾亦可從地政總署的網站獲取有關個案的主要資料，例如地點及用途。

在獲批的１００宗個案中，有１７宗整幢改裝舊工業大廈個案可容許作「康體文娛場所」用途（當中３宗申請人在獲批後撤回申請，其餘１４宗已簽立特別豁免 書）；此外，另有１４宗獲批的個案（當中５宗申請人在獲批後撤回申請）是重建作「非工業」或「非住宅」用途，該等用途條款亦可容許作「康體文娛場所」。這 些獲批的項目最終會否提供有關土地文件所容許的康體文娛場所，將須視乎業權人的發展計劃。

（三）差餉物業估價署（估價署）每月匯編有關全港私人分層工廠大廈租金及售價的數據。有關數據刊載於每月出版的《香港物業報告－每月補編》內，並上載至該署網頁，供市民參考。二○一○年四月至二○一四年八月港九新界的私人分層工廠大廈租金及售價數據詳列於附表。

估價署每年均會進行空置物業調查，以提供年底時各類私人物業空置概況的資料。有關空置數據刊載於每年出版的《香港物業報告》內，並上載至該署網頁，供市民 參考。私人分層工廠大廈於二○一○、二○一一、二○一二年及二○一三年年底的空置量分別為６．７％、６．０％、５．０％及５．８％。

（四）民政事務局一直在政策上支持和促進藝術文化的發展。日常與藝術團體及藝術家接觸及進行交流時，亦有機會聽到業界在進行藝術活動時所面對的困難；局方會適當地向有關部門反映相關意見。

為了配合本港工業的轉型，城市規劃委員會已擴大「工業」地帶內所准許的用途範圍，以使工業樓宇及工業—辦公室樓宇（下稱「工辦樓宇」）的用途更具彈性，當 中包括容許與創作和音樂有關的用途在該等樓宇內進行，例如影音錄製室和設計及媒體製作辦公室。基於消防安全考慮，有關的用途須不涉及直接向顧客提供服務或 供應貨品。

至於體育康樂用途，若位於工業或工辦樓宇低層特別設計的非工業部分並與樓上的工業用途之間有緩衝樓層（例如停車）作分隔，便屬經常許可用途，無需提交規劃許可申請。

當局留意到藝術界對使用工業或工辦樓宇作特定類型的藝術工作室的關注，亦會研究考慮放寬上述樓宇作有關用途的可行性。其中一項重要考慮是有關的藝術工作室必須符合工業或工辦樓宇的消防安全規定，包括不會導致眾多外來公眾的人流，例如有關活動吸引公眾人士到場參與等。

因應藝術工作者對工作及創作空間的需求，除上述措施外，當局亦透過香港藝術發展局推行藝術空間計劃，以優惠租金出租工作室予視覺藝術和媒體藝術工作者作為創作室之用。此外，政府亦正研究在其他地點發展藝術空間的可行性。

（五）及（六）推行活化工廈措施的目的，在於透過鼓勵現有工廈重建或整幢改裝，更好地利用香港珍貴的土地資源。措施須兼顧香港整體經濟發展的需要，以及相關工廈業主和使用者的意向，後者受市場因素左右，政府並無針對或傾斜任何特定行業。

截至二○一四年九月底，在活化工廈措施下已批准的項目可提供經改裝或新建樓面面積合共約１０７萬４千平方米（不包括２４宗申請人在獲批後撤回申請／終止已 簽立文件個案所涉的樓面面積）。當中６６宗已簽立契約修訂書或特別豁免書（不包括７宗在已簽立特別豁免書後終止的個案），預期可提供經改裝或新建樓面面積 合共約９０萬８千平方米。

政府在二○○九年推出活化工廈措施時，已表明有關措施屬有限期的政策措施，當時公布的申請期限為二○一○年四月一日至二○一三年三月三十一日。政府其後於 二○一一年完成活化工廈措施中期檢討，公布將原定為期三年的活化措施額外延長三年，即提交申請最後限期延長至二○一六年三月三十一日。政府於二○一三年十 月對活化工廈措施作出微調，以進一步利便工廈整幢改裝的申請，但有關申請最後限期維持二○一六年三月三十一日。政府會繼續留意活化工廈措施的實施情況，但 並無計劃進一步修訂有關措施。

萊斯物業推介-粉嶺安居街3號

                                   
  萊斯物業推介-粉嶺安居街地廠


這個樓盤位置於粉嶺安居街3號地廠

單位面積約21,000呎, 放租38萬

單位特大寬敞，無柱簡潔企理，樓底高達23呎, 可作寫字樓及貨倉,

單位配置消防系統及防盜設備,並設有獨立洗手間, 貨櫃車可直入單位，方便物流上落貨

地廠橫跨安居街及安樂門街，出入方便

鄰近港鐵粉嶺站及大型屋苑，巴士小巴集中，交涌便利。

如果閣下對以上物業有興趣，歡迎聯絡我們萊斯物業了解詳情或查閱其他資訊。

【萊斯新聞】葵荃變天受寵 投資者青睞吸工廈

葵荃變天受寵 投資者青睞吸工廈

商廈市場起動，本港傳統商業核心區盤源緊絀，非核心區優質甲廈成新寵。商廈市場熾熱入市氣氛蔓延至西九龍一帶，葵荃區新型工廈已成為被看高一線，投資者青睞西九區質素物業。
萊斯物業執行董事黎智生表示9月工商大廈成交程上揚走勢，工商大廈9月份成交311宗，金額達$24.9億，是13個月以來首度突破300宗，上次突破300宗成交是去年7月，當期時由於荃灣新工商大廈推售，1個月內共推售200多個單位，成為市場佳話。
自去年2月政府向工商舖物業實施雙倍印花稅，即令工商舖物業炒家離場，甚至有部份炒家蝕讓走貨，每月約200宗左右，除去年7月突破300宗，已有一年多成交量在低位徘迴；自今年6月起成交開始上升，9月有明顯升勢。
比較今年頭三季成交，第1季成交501宗金額$36.6億，第2季663宗金額$53.2億，第3季758宗金額$57.4億，成交續步上揚．而今年4月 至9月半年成交1421宗金額$110.6億，與2013年同期1433宗金額115.3億相約．由於炒家已全部離場，主要為長線收租及用家，令成交量穩 定。
預期第4季成交較第3季高，估計成交量會在800-900宗左右，金額約$50-$60億；工商物業售價會持平走勢，但由於經濟向好，租金預期到今年年底仍有2-3%升幅。

萊斯物業高級區域董事羅國強表示近年葵荃區規劃變化大，不少全新工商項目及交通配套設施相繼落成，區內港鐵站配合行人天橋網絡連接，成為主要人流旺點，加 上多個工貿新盤推出，刺激區內樓市氣氛。在葵荃區佔盡地利優勢，交通網絡完善，物流集中，有利提升貨運效率。區內也有不少主題性行業，其中高檔次商品如紅 酒及藝術品等，均需要面積大且專業的貨倉以貯藏貨物，完善的配套設備亦不可少。工廈盤源罕少自然成為投資者搶奪之目標，因此，近年區內落成之工筫項目推出 市場已屢獲用家垂詢，吸引不才投資者即獵購；其中以匯城集團大廈及TML TOWER成交最見突出。

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【市場消息】工廈活化限制多

活化工廈政策推行至今四年，惟成功個案仍寥寥可數，專門翻新及活化工廈的外資基金鵬里資產管理認為，現有活化工廈條例限制過多，政府各部門可考慮放寬有關規定，同時做好區域整體規劃，以減低投資者活化工廈的難度，如何避免因審批過長，增加投資者成本。

現時全港共有約三千幢工廈，惟僅有百分之三至四成功活化，皆因工廈翻新先天限制多，例如工廈每層承重量遠高於商廈，令內籠柱位太多，不利作寫字樓或零售； 部分工廈外牆設計採「迷你窗戶」設計，與新式商廈格格不入。不過，現行條例中，政府規定活化需大致保留原則，外牆部分不可更改超過一半，令投資者活化時倍 添困難，希望當局放寬相關限制。

本港政府辦事重系統，例如要將一幢僅提供十個車位的工廈活化商廈，新車位要求可能需達一百個，但本港需事事入紙申請，再等待審批結果，政府批文進度較 慢，由申請到獲批，一般需時九至十二個月，較浪費時間。他續指，反觀新加坡較重「submission and feedback」（遞交與回應），即投資者遞交一個方案予政府時，相關部門會先給予意見，讓投資者再進行修改，令事情變得更有效率。

活化成本高

除此之外，現時活化工廈成本十分高，例如購入商廈翻新，涉及工程成本僅佔收購價一成，由於活化及翻新工廈較複雜，因此所需費用多達購入價兩成，可謂「將貨就價」。他又指出，由於建築費及近年樓價上升，都增加購入成本，令活化工廈更見困難。
現時鵬里於港管理多個活化項目，包括觀塘商廈KOHO及The Mark，前者現已預留三分之一樓面，平均呎租二十五至三十元；The Mark早前剛開始招租，已有五層獲洽租至尾聲，呎租由十六元起。至於荃灣百悅坊銀座式商廈現改以長持有，「樓上鋪」呎租介乎二十五至三十元，租客包括 超市、食肆及教育行業等，該項目投資額約六億元，活化前平均呎租僅八元。

【市場消息】天晉IIIB最快下周開售

新盤熱浪持續，樓花期長達27個月的將軍澳天晉IIIB計劃本周內開價，首批不少於70伙，最快下周開售。至於沙田九肚玖瓏山爭取11月或12月推售，項目有80%單位為2房及3房戶，亦有485方呎的1房單位。

地產表示，將軍澳天晉IIIB上周已獲批出預售樓花同意書，並已上載售樓書，計劃本周內公布首張價單及開放示範單位，首批不少於70伙，雖然天晉IIIB 提供326個單位，規模比第1期細，然而項目高度限制為100米，而項目正南方樓盤高度限制為35至65米，故此盤有不少單位可享海景。新地代理助理總經 理陳漢麟昨指出，售樓書昨日起正式派發，最快下周可開售，有信心價錢可比天晉IIIA更優勝。項目單位類型多元化，共有9款，約一半為1、2房戶，實用面 積由355方呎至544方呎。至於3房戶佔約三分之一，面積693方呎至911方呎。另有20伙4房戶、22伙特色平台戶及7伙頂層複式戶。

天晉IIIA已售出98%單位，尚有部份單位因圖則修改，連同洋房會於未來3周至4周重推。
集團與信和置業及萬泰合作的沙田九肚「玖瓏山」預計於11月或12月推售，集團將於九龍彎MEGABOX提供5個示範單位予準買家參觀。他指出，售樓書正 準備中，項目共提供973伙，單位類型包括一房至四房單位，實用面積介乎450方呎至1,500方呎，其中2房及3房單位佔項目80%。他稱，此次目標客 戶為換樓客、廠家及內地客等。 

萊斯物業推介-匯城集團大廈中層

                                      

萊斯物業推介-匯城集團大廈

這個樓盤位置於葵涌青山公路403-413號匯城集團大廈中層
單位面積約1875呎, 呎租@10 , 放售價937萬
單位特色單位間隔企理無柱, 多窗開揚, 翠綠景觀
大廈設有兩層停車場, 車位充裕
鄰近港鐵站, 附近有多條巴士線及小巴專線通往各區,交通方便。

物業顧問 
李淑嫻 6109 9553

萊斯物業推介-開聯工業中心A座

                                      

萊斯物業推介-開聯工中

這個樓盤位置於觀塘 開源道55號 開聯工業中心A座 中層
單位面積約1,787呎, 呎價放售價$1100萬,平均呎價約@6,200
單位雅緻靚裝修,間格實用 天花 地氈 冷氣配套齊 ,
內置獨立洗手間 罕有平台單位 景觀開揚 可作主題行業 別具特色
大廈 冷氣大堂 完善管理 特大車場 車位充裕 方便上落貨
大廈位處於觀塘工貿中心地段 銀行集中
鄰近觀塘港鐵站 附近有多條巴士線 通往各區 四通八達
毗鄰更有大型購物商場 食肆林立 人流暢旺
如果閣下對以上物業有興趣，歡迎聯絡我們萊斯物業了解詳情或查閱其他資訊

【市場消息】活化工廈回饋土地面積不宜“一刀切”

【市場消息】活化工廈回饋土地面積不宜“一刀切”

城規會早前討論工廈活化成提供大量細單位的住宅樓宇，須向政府無償回饋三成土地面積或建築面積，但可享受“綠色通道”，包括加快圖則審批及准照發出。建築置業商會會長劉永誠表示，政府應按實際情況，不應“一刀切”訂定所有項目都須回饋三成面積，比例可以有彈性。

劉永誠表示，本澳土地缺乏，政府針對改用途個案，收回部分土地，可增建社會設施或增加城市空間，令樓宇密度減低，做法可以理解。但政府應考慮實際情況，面 積較大的土地如數千平方米，回饋三成餘下土地仍足夠設計項目。面積不大的項目，割出三成面積後，政府是否可以讓項目放高發展？有否足夠空間建停車場？

倡不同面積有彈性

倘若政府“一刀切”限制回饋面積，很可能摧毀整個項目的可塑性，亦令盈利、社區發展受影響。倘若空間不足祇可發展五層高物業，則發揮不到優化社區功能。政 府可以因應土地面積設定不同比例，設定不同回饋面積，高於一定面積才強制要求回饋三成。畢竟土地面積太細，切割三成限制項目發展，亦浪費了土地資源。

政府活化工廈，鼓勵同一業權工廈更改用途，發展更多商住樓，做法正確。但強制要求三成面積回饋政府，有必要再作討論。不同土地資源有不同情況，政府希望改善社會環境，應該給予更多鼓勵。

大細單位市場調節

此外，政府三年前提出工廈活化計劃，要求發展商建細單位才可享受“綠色通道”，加快審批。倘若政府對發展商要求太多條件，實際效益不大。再者，三年前本澳 較多單位屬於三房一千平方呎豪宅盤，政府才提出相關規定。隨着經濟發展，樓價提升，大單位居民較難負擔，市場會自然調節，政府應讓市場主導，商人有市場觸 覺，會因應市場需求、經驗規劃項目。因此應該由私人發展商作決定，政府毋需設定太多框框。

【市場消息】上環泰達大廈意向呎價9600元

核心區商廈供不應求，售價租金持續上升。美聯區域營業董事麥世強表示，該行獲業主委託代理上環永樂街87號泰達大廈分間拆售項目，涉2個單位，面積各約1,100平方呎，意向呎價約9,600元，價錢可再商議，物業部分交吉，部分連租約。

該大廈共有8層樓面，16個單位，每層樓面面積約2,200平方呎。附近同類型商廈平均呎價達11,000元，物業屬於低水宜趁低吸納。

泰達大廈位於上環永樂街，佔盡中上環核心商業地段，靠近港鐵上環站。此外，大廈外形時尚，物業內置獨立洗手間，出入時間靈活。麥世強指出，未來西港島線通車後，上環將與西區商業中心接通，人流加倍增長，區內物業長線升值或租務潛力將大增。

恆昌工廈連錄3宗成交

此外，近年長沙灣多座全新大型商廈落成，帶動該區工廈呎價跟隨大市穩步上升，加上政府宣布有意強化本港新型工業實力，為投資者締造入市良機，故近月工廈連錄多宗交投。美聯羅志明表示，該行剛連續促成3宗長沙灣永明街1號恆昌工廠大廈中層的成交個案。
其中一宗由區用家購入，物業面積約4,683平方呎，成交呎價約2,850元，涉及金額約1,334萬元，原業主於1970年以約43萬購入，持貨44 年，物業升值約31倍，單位現交吉。另外兩宗為同廈中層2個連租約單位，由投資者購入，物業總面積約10,325平方呎，涉及金額約2,773萬元，原業 主於1971年以約47萬購入，持貨43年，物業升值約59倍。

【市場消息】工廈車位拆售 10年租金回報保證

近期車位炒賣轉熱，有工廈投資者趁勢拆售葵涌工業區停車場，車位每個158萬元起，並罕有地以超長10年租金回報保證作招徠。

華達工業中心 車位158萬起
由地産代理獨家的葵涌華達工業中心停車場，有機會下周初正式拆售，初步定價私家車位每個158萬元起，貨車車位約200餘萬元起。據經濟地產庫EPRC資料顯示，華達工業中心年初至今，僅錄2宗車位成交個案，成交價均為80萬元，反映上述大業主以高市價逾倍拆售車位。

而為了增加該批車位的吸引力，大業主是次以售後租回形式拆售車位，而且提供市場罕見的特長10年租金回報保證予買家，首3年保證5厘回報，次3年為6厘，最後4年更高達7厘。而回報遠比近期市場拆售的車位為高。

其次，小業主買家除了可得一個車位外，額外附送一個該工廈的「迷你倉」，買家必須先購入「迷你倉」才能選購車位。據悉，買家可以把「迷你倉」獨立出租，惟美聯旺舖方面尚未公布有關「迷你倉」的資料，難以計算其真正回報率。

不過，據經濟地產庫資料顯示，華達工業大廈年初至今共錄61宗工廈單位買賣登記，實用面積平均呎價約2,620元。

該批車位的大業主，早於2007年向發展商購入該批為數115個車位，當時作價約4,133萬元，平均每個約36萬元，若以是次拆售價平均每175萬元計，即持貨7年每個車位升值3.8倍。

7年升值3.8倍 加送「迷你倉」
資料顯示，該批車位現由兩間公司分別持有，公司董事包括陳家揚、陳瑞忠等，屬於活躍區內的工廈市場的投資者，在區內投資持有多個工廈物業及車位，例如同區 金熊工業大廈約80個車位，於2010年以約2,220萬元購入，持貨2年以3,600萬元售出，大幅獲利1,380萬元。

【市場消息】佔中後工廈減價18%沽永旺套現6.3億買家：執到平貨

【市場消息】佔中後工廈減價18%沽永旺套現6.3億買家：執到平貨 

佔領行動持續接近兩個星期，一手新盤雖然大賣，但大額投資物業造價卻受衝擊，市場屢現割價成交，減幅最多逾兩成，吸引投資者趁機「執平貨」。新近由永旺（984）持有的葵涌威信物流中心全幢，剛落實以6.338億元售出，較三個多月前放售意向價劈價約18%。



永旺昨公佈，同意以6.338億元出售葵涌工業街24至28號威信物流中心予Prosperity Development Limited。公司註冊處資料顯示，該公司董事為資深投資者林子峰，林氏及有關人士為連環向領匯（823）購入六個地區商場組合。
物業於今年6月透過代理全幢放售，意向價7.7億元，上月中曾獲買家出價7億元洽購，永旺亦曾公佈考慮出售物業。但過去兩周本港出現佔領行動，投資物業交投減少，最終昨日落實成交，成交價較意向價大幅下調17.7%，成交期更長達半年。
威信物流中心為一幢15層高的工業貨倉大廈，地皮面積30,665方呎，現時總樓面面積約282,130方呎。以是次成交價計算，平均呎價2,246元。 上周英皇國際（163）斥4.18億元購入同區國瑞路45至51號工廈，呎價3,356元，與是次成交呎價相比差距逾1,100元。與威信物流中心相距不 遠的大連排道景星工業大廈，今年3月成交呎價更高達4,600元，可見是次威信物流中心成交價低於市價。
擬申請活化成商廈

林子峰表示，會申請將工廈活化成商廈，對於今次購入價較同區工廈低最多一半，他笑言「執到平貨」。現時永旺租用全幢租金為每月165萬元，回報3.1厘。永旺持貨四年仍大賺3.238億元，升幅逾一倍。
全幢買賣突然受業主肯減價帶動而升溫，上環及灣仔各錄全幢舊樓成交。上環樓梯臺1至4號四幢四層高的舊樓，剛以約1.4億元售出，較放售價1.6億元下調12.5%。灣仔汕頭街1及3號全幢一幢相連五層高舊樓，以6,800萬元成交，亦減價逾9%易手。
佔中事件後，物業投資市場出現不同程度劈價個案，英皇國際日前購入的跑馬地奕蔭街17及19號地盤，亦因為業主賣平4,000萬元，才以1.3億元購入。
另大角嘴新港豪庭地下A、F、G、H舖連一樓，共11,870方呎，剛以約1.4億元售出，呎價11,794方呎，現月租收入為31.5萬元，回報2.7厘。原業主於2010至12年間分段購入物業，沽貨獲利5,181.78萬元，升值58.8%。

萊斯物業推介-太子工廈中層

                                     

萊斯物業推介-太子工業大廈中層

這個樓盤位置於新蒲崗子道706號太子工業大廈中層
單位面積約6,071呎, 平均呎價@3,300,呎 呎租@8
單位特大罕有,企理多窗開揚,內置會議室,更有獨立洗手間,可作多用途及各行業,
大廈剛進行翻新,設有停車場,
鄰近鑽石山港鐵站,附近有多個發展項目,前景美好。

潘麗姝小姐 9143 0386

【市場消息】開聯工業中心低層 意向呎價4550元

觀塘區前景亮麗，近年區內工廈價格穩步上揚，當中具地利優勢的工廈價格升幅更為明顯，跟隨大市積極向上，投 資價值更高。中原（工商舖）工商部市務經理張榮偉表示，該行正獨家代理放售開源道開聯工業中心低層兩個單位，單位面積分別約2,173及1,414平方 呎，意向呎價約4,550元，共涉資約1,630萬元。

連租約售1630萬
上述物業位於觀塘開源道55號開聯工業中心A座3樓30室及4樓33室，地產代理表示，單位將以連租約形式出售，預料新業主將可享約3厘回報。

開聯工業中心屬開源道指標工廈，且鄰近觀塘港鐵站附近飲食、銀行、交通等配套設施完善。此外，受東九龍發展概念帶動，近年開聯工業中心的平均呎價錄得顯著升幅，由2011第三季的約2,800元，升至今年第三季約5,000元水平，價格跟隨大市向上，盡顯其升值潛力。

東九龍區工廈買賣成交共錄得約50宗，成交量較去年同期增加近五成，足以證明市場投資氣氛進一步轉移至東九龍。張榮偉預料，開聯工業中心地利位置佳，更具投資價值及升值潛力，將吸引中長線投資者注目，預料洽購反應理想。 

【市場消息】英皇購工廈 長遠或活化

英皇國際（163）將物業投資範圍擴展至工廈，該公司以4.18億元購入葵涌國瑞路45至51號工廈，總樓面約為12.45萬方呎，平均呎價3356元，公布指，該物業將作為投資物業用途，長遠將尋求活化工廈。

英皇國際公布指出，物業鄰近主要交通交匯處，收購藉以擴闊該公司的物業投資組合，擴大租金收入基礎。物業將作投資物業用途，並長遠尋求潛在的活化空間。交 易的賣方為Fine Gene Company，該公司董事包括立法會議員方剛及方仁傑等。Fine Gene於1990年以6000萬元買入該物業，是次交易帳面獲利3.58億。該工廈位於國瑞路45至51號Topper Tower，物業樓高12層，平均呎價3356元。

截至今年3月底止，持有該物業的Fine Gene稅後虧損182萬元，而去年同期為268萬元。

英皇國際執行董事張炳強早前曾表示，該公司主要考慮投資港島區可發展高級別墅的地皮，至於今年度稍後推出的赤柱豪宅地，亦非常有興趣，並指「南區地皮非常罕有」，不排除與其他地產商合作；另外，若新界有可發展的優質地皮，亦會考慮發展。