工廈前景可看高一線

工廈前景可看高一線 落成量少 需求續增 工廈前景可看高一線 除了住宅，香港的工廈亦具升值潜力，觀塘工廈區受惠於九龍東發展，黃竹坑工廈區受惠於港鐵南港島線通車，兩區升值潜力看俏；而葵涌、荃灣、新界的工廈入場價仍偏低，長線看升，有望賺取差價。近年不少工廈改裝成酒店、寫字樓、商場等，但新建工廈落成量少，工廈需求正增長，工廈前景料能看高一線。香港新落成工廈量長年偏低，但工廈需求量卻逐年攀升。近年香港市區空間不敷應用，不少行業轉移至工廈紮根，令工廈用途轉趨多元化，例如葵涌聯泰工業大廈被新地改建為「活@KCC」零售商場，荔枝角建業中心改建為「D2Place」時裝創意中心，大角咀工廈有書刊批發商，觀塘工廈有不少私房菜館、band房，牛頭角工廈有迷你貨倉，九龍灣工廈有傢俬、食品、服裝等特賣場，新蒲崗工廈有舞蹈室，火炭工廈有文化創作室、書店、食品工場等，柴灣工廈有教會，小西灣工廈有貨倉、寫字樓、攝影工作室，工廈其他用途尚有洗碗工場、包裝工場、酒窖、補習社、武館、浻房等，工廈用途變化多端。 葵涌荃灣工廈入場價仍低 若是工廈小單位，最便宜約百多萬元就有交易，小單位建築面積介乎200至300平方尺，平均建築尺價約3000至4000元，極少量低至1800至1900元，散布在葵涌、荃灣一帶的新界地區，但存貨量極少。這些工廈小單位入場門檻低，工廈樓價長線睇升，散戶現時入貨，未來有望賺取差價。 九龍東、黃竹坑一帶工廈最貴，平均建築尺價約7000至8000元，建築面積介乎1000至幾千平方尺。九龍東一帶的觀塘、九龍灣、油塘工廈升值潜力最有保證，受港府牽頭的「起動九龍東」、「活化工廈」等政策帶動，九龍東發展甚多，如德發展區、郵輪碼頭、單軌列車等，料未來勢成另一個商業區，吸引更多人流。加上2010年開始活化工廈，九龍東不少工廈變身為酒店、寫字樓、零售商場等，租值上升，回報可觀。至於黃竹坑工廈，受惠於港鐵南港島線（東段）2015年通車，10分鐘內連接黃竹坑至金鐘，又鄰近海洋公園，料黃竹坑將有更多工廈改建為酒店，樓價長遠看俏。 綜合市場消息、土地註冊處資料，去年與今年（截至4月，下同）的工廈平均成交尺價，各區指數不一，但升跌10%內均屬正常情况。例如長沙灣區工廈，去年成交宗數約177宗，平均尺價約4104.94元；今年暫錄66宗，平均尺價約5368.98元，平均尺價增長約30.79%。 由於長沙灣區內新舊工廈混合，新建工廈多有玻璃幕牆，外形美觀，租值相對提高，令成交價較舊工廈高，因此區內平均尺價升幅較高至於觀塘區，去年成交宗數約596宗，平均尺價約4560.91元；今年暫錄77宗，平均尺價約3922.36元，平均尺價下跌約14%。 觀塘區工廈近期增長放緩，去年觀塘區工廈尺價屢錄新高，不少投資者入市，但辣招令成交量大跌，近期偶錄蝕讓，令平均尺價升幅放緩。 港島區工廈抗跌力強 港島區工廈抗跌力較高，政府亦鼓勵港島區的工業地發展成商業地，鰂魚涌憃魚涌去年成交宗數約13宗，平均尺價約6483.83元；今年暫錄4宗，平均尺價約8741.53元，平均尺價增長約34.82%。 鰂魚涌早已發展成太古坊，近年發展商積極在華蘭路周邊收購工廈，銳意擴大地盤，提高協同效應，將工廈區打造成新潮商廈圈。發展商或自行向業主收樓，或委託當區代理收樓，由於發展商憧憬未來租值大幅提高，所以近年肯以高價收樓，令區內工廈平均尺價大幅增長。 雖然翻新工廈的建築費僅幾千萬元，但翻新后租值低，料尺價僅約20元；但若拆卸重建整幢工廈，雖然建築費數以億元計，但重建后租值有望拉高，料尺價約40至60元，因此不少發展商都選擇重建而非翻新工廈。 工業邨洽談時間長 至於港島南的鴨昪洲，去年成交宗數約5宗，平均尺價約5091.54元；今年暫未錄成交。鴨昪洲工廈區面積不大，座數亦少，成交不算活躍，交投一直偏低，尤其辣招后成交量大跌八成。其實成交宗數少的平均數據參考價值不大，情况如同山頂，成交量長期偏低，但每次均大額成交；但成交活躍的美孚、杏花恏等物業，市况差仍錄高成交量，成交數據才有參考價值。 元朗工業邨去年僅錄1宗成交，平均尺價約710.31元，今年暫未錄成交。雖然尺價吸引，但一伙面積至少10多萬平方尺，入場成交價數以億元計，而且工業恏買賣多數要經審批，亦有條款限制，公司財政要穩健，還要有工業實務才獲批，絕少投資盤。工業恏買賣較少直接交易，代理行亦有經手，但洽談時間漫長，通常為期半年至一年多；相反市區的工廈散盤，上午睇樓，下午即日簽買賣合約都偶有發生。 萊斯物業 電話: 35753933 傳真: 35753932